Hoe de registratiebelasting wordt berekend

Koop je een woning van een particulier, dan betaal je registratiebelasting. Het bedrag dat je verschuldigd bent, wordt niet berekend over de koopsom die jij en de verkoper hebben afgesproken, maar over de zogeheten catastale waarde van de woning. Dit is een door de Italiaanse overheid vastgestelde waarde die is gebaseerd op de kadastrale gegevens van het pand, en die in de praktijk vaak aanzienlijk lager uitvalt dan de marktwaarde. Voor kopers is dat goed nieuws: hoe lager de catastale waarde, hoe lager de belastinggrondslag, en dus hoe lager het uiteindelijke bedrag dat je aan de fiscus betaalt.

Naast de registratiebelasting komen er nog twee kleinere posten bij: de kadastrale belasting en de hypothecaire belasting. Beide zijn doorgaans vaste, relatief bescheiden bedragen, die los staan van de waarde van de woning. Samen met de registratiebelasting vormen ze de belastingkosten die je naast de notariskosten moet meenemen in je budget.

Wanneer betaal je in plaats daarvan IVA

Niet elke aankoop verloopt via de registratiebelasting. Koop je een woning rechtstreeks van een bouwbedrijf of ontwikkelaar — bijvoorbeeld bij nieuwbouw, of bij een pand dat recent grondig is gerenoveerd door een professionele partij — dan verschuift de fiscale behandeling. In dat geval betaal je geen registratiebelasting, maar IVA: de Italiaanse btw. Dit tarief wordt wél berekend over de daadwerkelijke koopsom, niet over de catastale waarde, wat in de praktijk vaak betekent dat de belastingdruk bij een aankoop via een ontwikkelaar hoger uitvalt dan bij een aankoop van een particulier.

Het is dus geen onbelangrijk detail wíe de verkoper is. Bij twee vergelijkbare woningen met een vergelijkbare vraagprijs kan het uiteindelijke bedrag dat je aan de fiscus betaalt flink uiteenlopen, simpelweg afhankelijk van of je koopt van een particulier of van een bouwbedrijf. Wij brengen dit voor elke woning die we je laten zien vooraf helder in kaart, zodat je niet pas bij de notaris voor een verrassing komt te staan.

Wat dit in de praktijk betekent voor je budget

Voor de meeste kopers die wij begeleiden, komt de registratiebelasting bij aankoop van een tweede woning of vakantiehuis neer op een percentage van de catastale waarde dat ruim onder het percentage ligt dat je in Nederland of België gewend bent als overdrachtsbelasting te zien op de marktwaarde. Toch is het verstandig om dit niet als bijzaak te behandelen: samen met de notariskosten, eventuele makelaarskosten en de kadastrale en hypothecaire belasting vormt dit een totaalpost die je realistisch in je aankoopbudget moet meenemen, naast de koopsom zelf.

Omdat de exacte berekening per gemeente en per type woning kan verschillen — en omdat de catastale waarde niet altijd eenvoudig vooraf te achterhalen is zonder de juiste kadastrale gegevens — werken wij bij elke aankoop samen met een Italiaanse notaris die deze berekening vooraf voor je maakt. Zo weet je al voordat je een bod uitbrengt precies wat de totale kosten gaan zijn, en kun je die meewegen in je onderhandeling.

Tot slot

De registratiebelasting en de IVA-regeling vormen samen de eerste fiscale horde bij het kopen van een huis in Italië, en het is een onderwerp waar we kopers vaak over horen voordat ze goed en wel begonnen zijn met zoeken. Dat is begrijpelijk: niemand wil achteraf voor een verrassing komen te staan. Bij Realmente nemen we deze berekening daarom standaard mee in het traject, zodat je vanaf het begin een realistisch beeld hebt van de totale kosten — niet alleen van de woning, maar van het hele aankoopproces.

Lees alles over belastingen in onze uitgebreide gids Belasting bij een huis kopen in Italië: wat Nederlanders en Belgen moeten weten