Belasting bij een huis kopen in Italië: wat Nederlanders en Belgen moeten weten

Een huis kopen in Italië is voor de meeste mensen geen impulsaankoop. Het is een droom die jaren rijpt, en op het moment dat die droom concreet wordt, komt er onvermijdelijk een praktische vraag bovendrijven: wat gaat dit me eigenlijk kosten aan belasting, niet alleen bij de koop maar ook in de jaren daarna? Het Italiaanse belastingstelsel werkt anders dan het Nederlandse of Belgische, en wie daar geen rekening mee houdt, komt soms voor verrassingen te staan die met een beetje voorbereiding eenvoudig te voorkomen waren geweest. In deze gids lopen we stap voor stap door wat er fiscaal op je pad komt: van de aankoop zelf, via de jaarlijkse lasten als eigenaar, tot wat er gebeurt als je het huis ooit verhuurt, doorverkoopt of nalaat aan je kinderen.

Belasting bij de aankoop

Op het moment dat je bij de notaris zit en de eigendomsoverdracht wordt getekend, komen er een paar belastingen om de hoek kijken die in Nederland of België geen directe parallel hebben. De belangrijkste is de imposta di registro, een registratiebelasting die je betaalt over de aankoop. Daarnaast zijn er nog de kadastrale belasting en de hypothecaire belasting, twee kleinere posten die samen met de registratiebelasting de fiscale rekening bij overdracht vormen.

Hoeveel je precies betaalt, hangt sterk af van of je koopt van een particulier of van een bouwbedrijf. Bij een particuliere verkoper betaal je doorgaans de registratiebelasting over de kadastrale waarde van de woning, wat in de praktijk vaak gunstiger uitpakt dan de werkelijke verkoopprijs. Koop je daarentegen van een ontwikkelaar of bouwbedrijf, dan kom je in een ander regime terecht waarbij btw een rol speelt in plaats van registratiebelasting. Dit verschil is precies de reden waarom we onze kopers altijd aanraden om vroeg in het proces, nog voordat er een bod wordt uitgebracht, te laten uitzoeken in welke categorie de verkoper valt. Het scheelt namelijk behoorlijk in de uiteindelijke kosten koper.

Lees meer over belasting bij aankoop van een huis in Italie.

De prima casa-regeling: eerste woning versus tweede woning

Een van de meest gestelde vragen die we krijgen, gaat over de zogeheten prima casa-regeling. Italië kent een fors lager belastingtarief voor wie het huis als eerste, hoofdzakelijke woning gebruikt, vergeleken met wie het aanschaft als tweede woning of vakantiehuis. Voor veel Nederlandse en Belgische kopers is dit een teleurstelling, want de voorwaarden zijn strikt: je moet binnen een bepaalde termijn je woonplaats daadwerkelijk naar de gemeente verplaatsen waar het huis staat, en dat is voor de meeste mensen die hun baan en leven nog in Nederland of België hebben, simpelweg niet realistisch.

Dat betekent niet dat de regeling volledig buiten beeld is. Wie daadwerkelijk van plan is te emigreren, of wie al gepensioneerd is en het hele jaar in Italië gaat wonen, kan er wel degelijk gebruik van maken, mits aan de fiscale woonplaatseisen wordt voldaan. Voor de meeste kopers die wij begeleiden, een vakantiehuis of toekomstig pensioenadres, geldt echter het hogere tarief voor tweede woningen, en daar rekenen we standaard mee in onze adviezen, zodat er geen verrassingen ontstaan bij de eindafrekening.

Jaarlijkse belasting als eigenaar: IMU en gemeentelijke heffingen

Eenmaal eigenaar, stopt het fiscale verhaal niet. Italië kent de IMU, een jaarlijkse onroerendgoedbelasting die vergelijkbaar is met onze OZB, met dien verstande dat de IMU voor tweede woningen altijd verschuldigd is, terwijl eigenaren van een hoofdverblijf in veel gemeenten juist zijn vrijgesteld. Voor de meeste van onze kopers, die het huis als vakantiewoning gebruiken, betekent dit dat de IMU een vaste jaarlijkse kostenpost is. De hoogte verschilt per gemeente en hangt af van de kadastrale waarde van de woning, dus het is verstandig om dit per regio en zelfs per dorp te laten narekenen voordat je een bod uitbrengt.

Daarnaast krijg je te maken met TARI, de gemeentelijke afvalstoffenheffing, en in sommige gemeenten nog kleinere lokale belastingen. Op zichzelf zijn dit geen bedragen die een aankoop in de weg moeten staan, maar ze horen wel thuis in het complete kostenplaatje dat we onze kopers altijd vooraf meegeven, naast de notariskosten, makelaarscourtage en eventuele renovatiekosten.

Dubbele belasting voorkomen tussen Nederland of België en Italië

Een vraag die bijna iedereen zich op een gegeven moment stelt: moet ik nu zowel in Italië als thuis belasting betalen over dit huis? Gelukkig hebben zowel Nederland als België een belastingverdrag met Italië, juist om dubbele belasting te voorkomen. In de praktijk betekent dit dat je de in Italië betaalde belasting meestal kunt verrekenen met wat je in eigen land verschuldigd bent, al verschilt de precieze uitwerking per situatie.

Voor Nederlandse kopers komt het Italiaanse vastgoed doorgaans in box 3 terecht, waar het meetelt voor de vermogensrendementsheffing, ook al woon je er zelf niet permanent. Voor Belgische kopers ligt het iets anders, met een eigen systematiek rond de aangifte van buitenlands onroerend goed. Omdat dit precies het soort materie is waar fiscale wetgeving regelmatig wijzigt en de uitwerking sterk persoonsafhankelijk is, raden we altijd aan om dit specifieke onderdeel met een belastingadviseur door te nemen die zowel de Italiaanse als de Nederlandse of Belgische kant kent. Wij werken met een vast netwerk van Italiaanse fiscalisten en kunnen die verbinding voor je leggen.

Belasting bij verhuur van je Italiaanse woning

Steeds meer kopers overwegen om hun huis, wanneer ze er zelf niet zijn, te verhuren via Airbnb of een lokaal verhuurbureau. Fiscaal gezien heb je dan keuze tussen twee regimes. De cedolare secca is een vlaktaks tegen een vast percentage over de huurinkomsten, en voor de meeste eigenaren met beperkte verhuur is dit de eenvoudigste en vaak voordeligste optie. Het alternatief is belasting volgens het progressieve tarief, samen met je overige Italiaanse inkomen, wat administratief zwaarder is maar in sommige situaties toch gunstiger kan uitpakken.

Wat hierbij vaak over het hoofd wordt gezien, is dat verhuur in Italië ook een registratieplicht met zich meebrengt en dat veel gemeenten een eigen toeristenbelasting heffen die je als verhuurder int en afdraagt. Wie hier serieus werk van wil maken, doet er goed aan dit vanaf het begin netjes op te zetten, in plaats van achteraf te moeten herstellen.

Erfbelasting en schenking van je Italiaanse huis

Veel kopers denken bij de aankoop nog niet na over wat er met het huis gebeurt als zij er niet meer zijn, maar het is een vraag die we regelmatig krijgen zodra mensen langer eigenaar zijn. Italië kent een eigen erfbelastingstelsel, met tarieven die over het algemeen gunstiger zijn dan wat veel mensen vanuit Nederland of België gewend zijn, en met vrijstellingen die afhangen van de verwantschap tussen erflater en erfgenaam. Tegelijkertijd kan ook in Nederland of België erfbelasting verschuldigd zijn over hetzelfde vastgoed, en ook hier speelt het belastingverdrag een rol om dubbele heffing te voorkomen.

Schenken tijdens leven, bijvoorbeeld het huis al overdragen aan kinderen terwijl je zelf nog leeft, is in Italië een gangbare en vaak fiscaal aantrekkelijke route. Of dit in jouw situatie verstandig is, hangt sterk af van de waarde van het huis, je gezinssituatie en je woonland, en is wat ons betreft typisch een onderwerp om tijdig te bespreken met een notaris, liever ruim voordat het urgent wordt dan op het laatste moment.

Belasting bij verkoop: de plusvalenza

Mocht je het huis ooit weer verkopen, dan kan er belasting verschuldigd zijn over de winst die je daarbij maakt, de zogeheten plusvalenza. De hoofdregel is dat deze belasting alleen geldt als je binnen vijf jaar na aankoop weer verkoopt; verkoop je daarna, dan is de winst in de regel onbelast. Voor de meeste mensen die een huis in Italië kopen om er jarenlang plezier van te hebben, is dit dus geen acuut punt van zorg, maar het is wel goed om te weten als je rekening houdt met een kortere bezitsperiode, bijvoorbeeld bij een renovatieproject dat je na afronding weer wilt verkopen.

Tot slot

Geen van deze belastingen hoeft een reden te zijn om van je Italiaanse droom af te zien, maar ze horen wel vanaf het begin in het plaatje. Bij Realmente nemen we dit standaard mee in onze begeleiding: we rekenen niet alleen de aankoopprijs voor, maar ook wat er fiscaal bij komt kijken, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Heb je een specifieke situatie waar je over twijfelt, neem dan gerust contact op, dan denken we met je mee.