Vastgoed kopen in Italië via je holding: de complete gids voor Nederlandse DGA's

Leestijd: circa 15 minuten | Categorie: Financieel & Juridisch | Doelgroep: DGA's en ondernemers met een holding

U heeft een succesvolle onderneming, een holding die vermogen opbouwt, en een droom: een stukje Italië dat van u is. Een villa in Toscane, een casale in Umbrië, een appartement aan het Gardameer. Maar zodra u serieus begint na te denken over de aankoop, duikt de vraag op die elke DGA bezighoudt: koop ik dit privé, of via mijn holding?

Het antwoord is nooit eenvoudig — maar het is ook zelden willekeurig. De keuze voor uw aankoopstructuur heeft grote gevolgen voor wat u betaalt aan belasting, hoe u de woning kunt gebruiken, wat er bij verkoop of vererving gebeurt, en of u ooit zonder hoofdpijn uw geld terugkrijgt.

Deze gids geeft u een eerlijk, volledig overzicht. Geen verkooppraatje, maar de informatie die u nodig heeft om weloverwogen keuzes te maken — en de juiste adviseurs te vinden.

Waarom overwegen steeds meer DGA's een Italiaanse woning via hun holding?

De afgelopen jaren is de interesse onder Nederlandse ondernemers sterk gegroeid. Dat is niet toevallig. Een aantal ontwikkelingen spelen een rol:

Box 3-onzekerheid in Nederland. De aanhoudende discussie over de vermogensrendementsheffing maakt het voor vermogende particulieren onaantrekkelijker om privé te beleggen. Vastgoed in een BV valt in principe onder de vennootschapsbelasting, wat voor sommigen gunstiger uitpakt.

Lage aanvangsrendementen in Nederland. Nederlandse vastgoedprijzen zijn hoog, huurrendementen zijn dun. Italiaans vastgoed — zeker buiten de grote steden — biedt aanzienlijk meer ruimte, zowel in aankoopprijs als in potentiële huuropbrengsten via de vakantieverhuurmarkt.

Leefstijldoelstellingen. Veel DGA's zien een Italiaanse woning niet puur als investering, maar als een combinatie: een plek voor henzelf en hun gezin, én een vermogensbouwer die tussentijds rendeert via verhuur.

Pensioenopbouw buiten traditionele kaders. DGA's zonder pensioenverzekering bouwen vermogen op in hun holding. Vastgoed in het buitenland kan daarin een rol spelen als alternatieve pensioenreserve.

Al deze redenen zijn begrijpelijk. Maar ze zijn geen garantie dat aankoop via de holding voor ú de juiste keuze is. Dat hangt af van een samenspel van factoren dat we hieronder zorgvuldig doornemen.

De twee hoofdroutes: privé versus holding

Voordat we ingaan op de fiscale en juridische details, is het belangrijk het grote plaatje helder te hebben. U heeft bij de aankoop van Italiaans vastgoed in principe twee routes:

Route 1: Privéaankoop. U koopt de woning als natuurlijk persoon. De woning staat op uw naam in het Italiaanse kadaster. U betaalt de aankoopkosten privé en de woning valt in uw privévermogen.

Route 2: Aankoop via een vennootschap. Dit kan via uw bestaande Nederlandse holding of werkmaatschappij, via een nieuw op te richten Nederlandse BV specifiek voor dit vastgoed, of via een Italiaanse Srl (de Italiaanse equivalent van een BV) die u opricht als dochtermaatschappij van uw holding.

Elke route heeft voor- en nadelen op meerdere vlakken tegelijk: belastingheffing in Nederland, belastingheffing in Italië, de manier waarop u de woning zelf kunt gebruiken, en wat er bij verkoop of vererving gebeurt.

Fiscale gevolgen in Nederland

Vennootschapsbelasting versus box 3

Als u de woning privé koopt, valt deze in box 3 van de inkomstenbelasting. U betaalt belasting over een fictief rendement op de waarde van de woning, ongeacht wat u er werkelijk mee verdient. Voor buitenlands vastgoed geldt bovendien dat Italië het heffingsrecht heeft over eventuele huurinkomsten en vermogenswinst — maar Nederland heft daarbovenop (met voorkoming van dubbele belasting).

Als u via de holding koopt, valt de woning in de vennootschapsbelasting. Huurinkomsten en vermogenswinst worden belast als onderdeel van de winst van de BV, op dit moment tegen 19% (tot €200.000) of 25,8% daarboven. Dat klinkt hoger dan box 3, maar de vergelijking is genuanceerd: u belast werkelijke inkomsten, niet een fictief rendement.

De gebruiksvergoeding: verplicht, niet optioneel

Een veelgemaakte fout: DGA's die een woning via hun holding kopen en die vervolgens privé gebruiken zonder dat daarvoor een vergoeding wordt afgedragen aan de BV. De Belastingdienst beschouwt dat als een uitdeling: u geniet privé een voordeel dat belast moet worden.

De BV moet voor het privégebruik een zakelijke huurprijs in rekening brengen aan de DGA. Die vergoeding is inkomen voor de BV (en daarmee belastbaar) en een privé-uitgave voor de DGA. Gebruikt u de woning voor uzelf én verhuurt u deze deels aan derden, dan moet u nauwkeurig bijhouden welke periodes voor welk gebruik zijn — dat heeft consequenties voor de aftrekbaarheid van kosten.

Deelnemingsvrijstelling: let op de vastgoedeis

De deelnemingsvrijstelling stelt winsten en verliezen op deelnemingen vrij van vennootschapsbelasting. Maar er geldt een belangrijke uitzondering: de zogenoemde vastgoedeis. Een deelneming waarvan de bezittingen grotendeels bestaan uit Nederlands vastgoed kan niet kwalificeren. Voor buitenlands vastgoed is de situatie anders, maar ook hier zijn valkuilen. Laat dit altijd beoordelen door een Nederlandse fiscalist met internationale ervaring.

Fiscale gevolgen in Italië

Het belastingverdrag Nederland–Italië

Nederland en Italië hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting. Dit verdrag regelt welk land het heffingsrecht heeft over welke inkomsten. Voor onroerend goed geldt het zogenoemde situsbeginsel: Italië mag heffen over inkomsten uit en vermogenswinst op in Italië gelegen vastgoed, ongeacht of de eigenaar een Nederlandse particulier of een Nederlandse vennootschap is.

Dat betekent dat uw BV Italiaanse belasting betaalt, en Nederland vervolgens een aftrek verleent om dubbele heffing te voorkomen. In de praktijk is het echter complexer dan deze samenvatting suggereert — de exacte werking hangt af van de gekozen entiteitsvorm en de aard van de activiteiten.

IMU: de Italiaanse onroerendgoedbelasting voor vennootschappen

IMU (Imposta Municipale Unica) is de Italiaanse gemeentelijke onroerendgoedbelasting. Voor woningen die geen primaire woning zijn van de eigenaar — en voor vennootschappen is dat altijd het geval — geldt een IMU-tarief van doorgaans 0,76% tot 1,06% van de kadastrale waarde per jaar. De kadastrale waarde is in Italië vrijwel altijd lager dan de marktwaarde, soms aanzienlijk.

Als uw BV de eigenaar is, betaalt de BV jaarlijks IMU. Vergeet ook de TARI niet (afvalstoffenheffing) en eventuele andere gemeentelijke heffingen.

Overdrachtsbelasting of btw bij aankoop

Bij aankoop via een vennootschap is het fiscale regime anders dan bij privéaankoop. In de meeste gevallen betaalt u overdrachtsbelasting (imposta di registro): voor een niet-primaire woning is het tarief 9% van de kadastrale waarde. Wanneer de verkopende partij een btw-plichtige aannemer of ontwikkelaar is en het gaat om een nieuwbouwwoning of een recentelijk gerenoveerd pand, kan er btw (IVA) van toepassing zijn in plaats van overdrachtsbelasting — doorgaans 10% of 22% over de verkoopprijs, afhankelijk van de categorie.

Het verschil in heffingsgrondslag (kadastrale waarde versus verkoopprijs) maakt dat de keuze voor het juiste regime grote financiële gevolgen heeft. Uw Italiaanse notaris en fiscalist bepalen welk regime van toepassing is.

Juridische structuur: welke entiteit gebruikt u?

De bestaande Nederlandse holding

De meest voor de hand liggende route is het gebruik van uw bestaande holding. Voordeel: u hoeft geen nieuwe entiteit op te richten. Nadeel: de woning zit direct in uw holding, wat bij eventuele crediteuren of zakelijke risico's ook het privévermogen in gevaar kan brengen dat u via de holding wilt beschermen. Overweeg daarom of een aparte vastgoed-BV als dochter van de holding verstandiger is.

Een aparte vastgoed-BV

Een nieuw opgerichte Nederlandse BV die specifiek bedoeld is voor de aankoop van het Italiaanse vastgoed. De holding is enig aandeelhouder. Voordeel: het vastgoed is afgeschermd van de overige bedrijfsactiviteiten. Nadeel: kosten voor oprichting, administratie en jaarrekening.

Een Italiaanse Srl

Een Italiaanse besloten vennootschap (Società a responsabilità limitata). Dit is een reëel alternatief wanneer u meerdere panden in Italië wilt aanhouden, substantiële huuractiviteiten gaat ontplooien, of wanneer lokale financiering via een Italiaanse bank makkelijker is als de eigenaar een Italiaanse entiteit is. De Srl wordt dan een dochtermaatschappij van uw Nederlandse holding.

Nadelen: een Italiaanse Srl brengt Italiaanse boekhoudverplichtingen, btw-registratie en jaarrekeningen met zich mee. De administratieve lasten zijn hoger dan bij een eenvoudige aankoop via uw Nederlandse holding.

Wat doet de Italiaanse notaris?

Bij elke vastgoedtransactie in Italië — of u nu privé of via een vennootschap koopt — is een Italiaanse notaris (notaio) verplicht. De notaris is een onpartijdige ambtenaar die de transactie authentiek vastlegt en de eigendomsoverdracht registreert bij het kadaster.

Als koper via een vennootschap heeft u een extra stap: u heeft een Italiaans fiscaal nummer nodig voor de entiteit (codice fiscale voor rechtspersonen). Dit nummer moet vóór het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst (compromesso) aangevraagd worden bij de Italiaanse belastingdienst.

Het aankoopproces stap voor stap

Het aankoopproces in Italië verschilt van Nederland, en voor vennootschappen zijn er extra stappen. Hieronder een beknopt overzicht:

1. Oriëntatie en structuurkeuze. Bepaal samen met een Nederlandse fiscalist en eventueel een Italiaanse adviseur welke entiteit u gebruikt. Doe dit vóórdat u serieus gaat bezichtigen.

2. Codice fiscale aanvragen. Zowel de vennootschap als uzelf als vertegenwoordiger heeft een Italiaans fiscaal nummer nodig. Dit is administratief werk dat enige tijd kost.

3. Bezichtigingen en due diligence. Laat vóór het uitbrengen van een bod een uitgebreide due diligence uitvoeren: kadastercheck (visura catastale), controle op hypotheken of beslagen (visura ipotecaria), verificatie van bouwvergunningen en bestemmingsplan (conformità urbanistica). Voor een vennootschap is het ook relevant te controleren of de verkopende partij bevoegd is (rechtsgeldige verkoop vereist doorgaans een bestuursbesluit of aandeelhoudersbesluit bij verkopende vennootschappen).

4. Compromesso. De voorlopige koopovereenkomst. Hierbij wordt doorgaans 10–30% van de koopsom als aanbetaling betaald vanuit de BV. De compromesso is bindend: als de koper terugtrekt, verliest u de aanbetaling. Als de verkoper terugtrekt, ontvangt u het dubbele terug.

5. Atto notarile (definitieve akte). Voor de notaris wordt de definitieve overdracht gepasseerd. De koopsom wordt betaald, de eigendom gaat over, en de notaris registreert de transactie.

6. Administratieve nazorg. De BV moet de woning opnemen in haar boekhouding, IMU-aangifte doen, en afhankelijk van verhuuractiviteiten Italiaanse belastingaangiften indienen.

Verhuur: wanneer loont het?

Als u de woning (deels) wilt verhuren via de BV, zijn er twee aspecten die u scherp moet hebben: de vergunningsvereisten en de fiscale behandeling van huurinkomsten.

Vergunningen. Italië heeft een regionale structuur voor vakantieverhuur. De regels verschillen per regio en soms per gemeente. In de meeste regio's moet u een verhuurlicentie aanvragen en een CIR-code (codice identificativo di riferimento) registreren. Die code moet vermeld worden op alle advertenties, ook op platforms als Airbnb en Booking.com. Als de eigenaar een rechtspersoon is, kunnen aanvullende eisen gelden.

Fiscale behandeling van huurinkomsten. Huurinkomsten van Italiaans vastgoed zijn belastbaar in Italië, ook als de eigenaar een buitenlandse vennootschap is. Als de verhuur kwalificeert als ondernemingsactiviteit (wat bij professionele B&B-exploitatie het geval kan zijn), kunnen er ook btw-verplichtingen ontstaan.

In Nederland belast de BV de netto huurinkomsten als onderdeel van haar winst, met aftrek voor de in Italië betaalde belasting.

Verkoop en vererving

Verkoop via de holding

Wanneer de BV de woning verkoopt met winst, is de vermogenswinst (plusvalenza) in Italië belastbaar als de woning korter dan vijf jaar in eigendom is. Na vijf jaar vervalt deze Italiaanse heffing voor particulieren — maar voor vennootschappen geldt deze vrijstelling doorgaans niet. De winst valt in dat geval in de Italiaanse vennootschapsbelasting (IRES, 24%) en eventueel de regionale productiebelasting (IRAP).

In Nederland zal de BV de opbrengst als winst verwerken, na aftrek van de in Italië betaalde belasting.

Vererving: Italië en Nederland tegelijk

Wanneer u overlijdt en de BV behoort tot uw nalatenschap, vererft u de aandelen in de BV — niet de Italiaanse woning rechtstreeks. Dat kan gunstig zijn: successierecht in Italië over aandelen in een buitenlandse vennootschap is doorgaans niet van toepassing (Italië heft successierecht op in Italië gelegen vermogen, maar aandelen in een Nederlandse BV vallen daar meestal niet onder). Nederland heft erfbelasting op het geheel, maar met de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) kunnen aandelen in een actieve BV soms gefaciliteerd worden overgedragen.

Dit is echter een van de meest complexe gebieden van het internationaal vermogensrecht. Professioneel advies is hier onmisbaar.

De adviseurs die u nodig heeft

Een aankoop via een holding in Italië vereist minimaal de volgende expertise:

Nederlandse belastingadviseur of fiscalist met kennis van internationale structuren, het belastingverdrag Nederland–Italië, en de fiscale behandeling van buitenlands vastgoed in de BV. Laat hem of haar de structuur beoordelen vóórdat u iets tekent.

Italiaanse advocaat (avvocato) of commercialista — een Italiaanse fiscaal adviseur — voor de lokale belastingverplichtingen, due diligence op het pand en begeleiding bij het opstellen van de compromesso.

Italiaanse notaris (notaio) voor de juridisch verplichte overdrachtsakte. De notaris is in Italië neutraal: hij of zij vertegenwoordigt geen van beide partijen, maar zorgt voor een juridisch correcte transactie.

Een gespecialiseerde makelaar die de lokale markt kent en ervaring heeft met kopers vanuit vennootschapsstructuren. Dit is waar Realmente het verschil maakt: wij kennen de Italiaanse markt al meer dan 15 jaar en begeleiden u bij bezichtigingen, onderhandelingen en de coördinatie met lokale adviseurs — in uw eigen taal.

De meest gestelde vragen van DGA's

Hoe Realmente u helpt

Realmente begeleidt Nederlandse kopers al meer dan 15 jaar bij de aankoop van Italiaans vastgoed. Wij kennen de markt, de regio's, de lokale gewoontes en — cruciaal — de specifieke vragen die ondernemers en DGA's hebben.

Wij begeleiden u bij bezichtigingen in heel Italië, coördineren de samenwerking met notarissen en lokale adviseurs, en zorgen dat u de juiste vragen stelt op het juiste moment. De fiscale en juridische structuur laten wij bewust over aan gespecialiseerde belasting- en rechtsadviseurs — maar wij helpen u wel om die te vinden en de juiste vragen te stellen.

Overweegt u vastgoed in Italië via uw holding? Neem contact op voor een vrijblijvend oriëntatiegesprek.

Dit artikel is bedoeld als algemene informatiegids en vervangt geen professioneel fiscaal of juridisch advies. De fiscale wetgeving in zowel Nederland als Italië verandert regelmatig. Laat uw specifieke situatie altijd beoordelen door een gekwalificeerde adviseur.

Verdiep u verder in de serie:

• Structuur & rechtsvorm (5 artikelen)

• Fiscaliteit en belastingen (5 artikelen)

• Verhuur en rendement (5 artikelen)

• Aankoopproces en due dilligence (5 artikelen)

• Strategie & vermogensplanning (5 artikelen)