Holding of privé: wat is de slimste structuur voor…

Je hebt de knoop doorgehakt: Italië. Een villa in Toscane, een appartement aan de Amalfikust of een rustico in Le Marche. De droom is concreet, de cijfers kloppen en nu staat er één vraag centraal die bepaalt hoe je het juridisch en fiscaal aanpakt: koop je dit via je holding, of doe je het gewoon privé?

Het klinkt als een technische vraag voor je accountant, maar de keuze die je hier maakt heeft grote gevolgen — voor je belastingpositie nu, maar ook voor wat er later met het pand gebeurt. Verkoop, vererving, verhuur, privégebruik: het draait allemaal om die ene structuurbeslissing aan het begin. In dit artikel zetten we beide opties helder naast elkaar, zodat je het gesprek met jouw adviseur goed voorbereid ingaat.

Twee routes, één bestemming

Als DGA met een actieve holding heb je in principe altijd twee smaken: je koopt het Italiaanse pand privé, vanuit box 3, of je laat de holding kopen. Beide zijn juridisch mogelijk en beide hebben hun eigen logica. Er is geen universeel "beter" antwoord — wat telt is jouw specifieke situatie: de omvang van het pand, of je het wilt verhuren, hoe lang je het wilt houden en wat er uiteindelijk mee moet gebeuren.

Wat we wél kunnen doen, is de mechanismen blootleggen. Zodat je weet waarover je beslissing gaat.

Wat betekent aankopen via je holding?

Wanneer je holding het pand koopt, wordt het vastgoed een bedrijfsactivum. Het staat op de balans van de BV, en de BV is de juridische eigenaar. Dat heeft een aantal directe gevolgen.

De aankoopkosten — denk aan de Italiaanse imposta di registro (overdrachtsbelasting) en notariskosten — komen ten laste van de vennootschap. De eventuele huurinkomsten vloeien in de BV en worden belast via de vennootschapsbelasting (Vpb). In Nederland geldt momenteel een Vpb-tarief van 19% over de eerste €200.000 winst en 25,8% daarboven. In Italië geldt voor vennootschappen de IRES (imposta sul reddito delle società), momenteel 24%, plus in veel gevallen de regionale IRAP.

Het belastingverdrag tussen Nederland en Italië wijst de heffingsrechten over vastgoedinkomsten toe aan het land waar het vastgoed ligt. Dat betekent dat huurinkomsten primair in Italië worden belast. Nederland mag vervolgens bijheffen als het Nederlandse tarief hoger is, maar verleent een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Voor vennootschappen werkt dit via de deelnemingsvrijstelling of de gewone verrekeningsmethode, afhankelijk van de situatie.

Een groot voordeel van de holdingstructuur is de bescherming van je privévermogen. Het pand staat op naam van de BV, en als er ooit een aansprakelijkheidsclaim komt — denk aan schade door een huurder, of een bouwkundig defect — dan draagt de vennootschap die verantwoordelijkheid. Jouw privévermogen blijft buiten schot.

Daarnaast biedt de holding flexibiliteit voor de toekomst. Je kunt het pand later inbrengen in een aparte vastgoed-BV, je kunt aandelen overdragen in plaats van het pand zelf, en je kunt slimmer omgaan met de timing van winstrealisatie.

Wanneer is privé kopen toch verstandiger?

Privé kopen heeft zijn eigen logica, zeker als je het pand primair voor eigen gebruik aanschaft en verhuur een bijzaak is. In box 3 wordt het Italiaanse vastgoed belast op basis van een fictief rendement over de waarde — niet over de werkelijke huurinkomsten. Dat kan voordelig uitpakken als je rendement laag is of als je het pand veel zelf gebruikt.

Bovendien is de administratieve last lager. Er is geen jaarlijkse Vpb-aangifte voor de BV over het buitenlandse pand, geen verrekenprijsvraagstuk bij privégebruik en geen complexe consolidatie van buitenlandse vastgoedinkomsten in de jaarrekening. Voor een DGA die zijn holding liever compact houdt, kan dat een bewuste keuze zijn.

Een ander argument voor privé: als je het pand wilt gebruiken als vakantiehuis voor jezelf en je familie, is de fiscale behandeling eenvoudiger. Gebruik je een pand dat in de holding zit voor privédoeleinden, dan is er sprake van een voordeel in natura of een huurovereenkomst met de BV — wat weer tot discussie met de Belastingdienst kan leiden over de marktconforme huurprijs. Privé bezit vermijdt dat vraagstuk.

Het nadeel van privé kopen is de beperktere bescherming. Het pand valt in jouw privévermogen en is in principe toegankelijk voor schuldeisers als er ooit problemen ontstaan. Ook de mogelijkheden voor belastingoptimalisatie bij verkoop zijn beperkter: een verkoopwinst op een privépand in Italië wordt daar belast als vermogenswinst (plusvalenza), en Nederland heft niet nogmaals, maar de Italiaanse belasting is wel een gegeven.

De fiscale vergelijking: waar betaal je belasting?

Dit is het punt waar veel DGA's de mist in gaan: ze denken dat "via de holding kopen" automatisch goedkoper is. Dat is niet altijd waar.

Bij verhuur via de holding betaal je in Italië IRES (24%) plus eventueel IRAP (3,9%) over de nettohuurinkomsten, en in Nederland Vpb over het deel dat aan Nederland wordt toegerekend. Bij privé verhuur in Italië kun je kiezen voor de cedolare secca — een vlaktaks van 21% (of 26% voor kortverhuur na recente wijzigingen) — wat bij hogere huurinkomsten juist voordeliger kan uitpakken dan het vennootschapstarief.

De imposta di registro bij aankoop verschilt ook per koper. Een vennootschap betaalt doorgaans het hogere tarief (9% over de kadastrale waarde voor niet-eerste woningen), terwijl een privékoper die het pand als eerste woning registreert (prima casa) aanspraak kan maken op verlaagde tarieven. Voor DGA's met een Italiaanse woonplaats zijn er nog meer opties, maar dat is een aparte discussie.

Het is dus geen simpele optelsom. De juiste keuze hangt af van jouw verwachte huurinkomsten, de duur van het bezit, de exitstrategie en jouw totale vermogenspositie.

Aansprakelijkheid en vermogensbescherming

Voor veel DGA's is dit het doorslaggevende argument vóór de holdingstructuur. Italiaans vastgoed brengt risico's mee die je in Nederland misschien minder kent: bouwkundige gebreken die pas na jaren opduiken, huurders die niet vertrekken, aansprakelijkheid bij schade op het terrein. Als die risico's zich materialiseren, wil je dat de holding de klap opvangt — niet jij persoonlijk.

Een holding biedt geen absolute bescherming (bij fraude of ernstig wanbeleid kan de Belastingdienst of een schuldeiser doorbreken), maar voor operationele risico's is het schild reëel. Zeker als je ook Italiaans vastgoed wilt verhuren aan derden, is het de moeite waard om die activiteit netjes van je privévermogen te scheiden.

De keuze in de praktijk

De meeste DGA's die via Realmente een Italiaans pand kopen, kiezen uiteindelijk voor de holdingstructuur — zeker als het om een investering gaat met verhuurdoelstelling. De combinatie van vermogensbescherming, fiscale flexibiliteit op de lange termijn en de mogelijkheid om later herstructureren zonder de fiscus te triggeren maakt het voor de gemiddelde DGA de logischere keuze.

Maar "logisch voor de meeste" is niet hetzelfde als "logisch voor jou". Als jouw holding al een complexe structuur heeft, het pand klein is en jij het primair voor eigen gebruik aanschaft, kan privé zeker de betere optie zijn.

Wat in elk geval helpt: deze beslissing nemen vóórdat je een bod uitbrengt. Want zodra je een compromesso (voorlopig koopcontract) tekent, is de koper juridisch vastgelegd. Wijzigen daarna kost tijd, geld en soms belasting.

Praktisch besluit

De vraag "holding of privé" heeft geen standaardantwoord — maar hij heeft wél een standaardaanpak. Begin met het in kaart brengen van jouw doelen: is dit een investering, een vakantieverblijf of allebei? Wat is het verwachte rendement? Hoe lang houd je het pand? En wat moet er uiteindelijk mee gebeuren?

Op basis van die antwoorden kun je met een fiscalist en een Nederlandse notaris — idealiter met kennis van het Italiaanse systeem — de structuur uitwerken. Bij Realmente verbinden we je met adviseurs die deze route kennen en die weten hoe de Italiaanse en Nederlandse regelgeving op elkaar inwerken.

Lees ook onze pillar pagina Vastgoed kopen in Italië via je holding: de complete gids voor Nederlandse DGA's voor het complete overzicht, of duik in ons artikel over de rol van de notaris bij aankoop via een vennootschap als je al verder bent in het proces.

> Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen fiscaal of juridisch advies. Belasting- en rechtssystemen zijn complex en veranderen regelmatig. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde fiscalist en juridisch adviseur voordat je beslissingen neemt over de structuur van jouw vastgoedinvestering in Italië.

Veelgestelde vragen

Kan ik Italiaans vastgoed altijd via mijn Nederlandse holding kopen?
Ja, een Nederlandse BV mag vastgoed kopen in Italië. Er zijn geen beperkingen voor EU-vennootschappen. Wel zijn er specifieke registratieverplichtingen en heb je een Italiaans fiscaal nummer (codice fiscale) nodig voor de vennootschap.
Betaal ik dubbele belasting als mijn holding huurinkomsten ontvangt uit Italië?
Nee, dankzij het belastingverdrag tussen Nederland en Italië wordt dubbele belasting voorkomen. Italië heeft als bronstaat het primaire heffingsrecht over vastgoedinkomsten. Nederland verleent een aftrek of verrekening zodat je niet twee keer over hetzelfde inkomen betaalt.
Is aankoop via de holding altijd fiscaal voordeliger dan privé?
Niet automatisch. Het hangt af van jouw verwachte huurrendement, de Italiaanse belastingtarieven die van toepassing zijn, en jouw totale vermogenspositie in Nederland. Een privékoper kan in bepaalde situaties profiteren van de Italiaanse cedolare secca (vlaktaks op huurinkomsten), wat voordeliger kan zijn dan het vennootschapstarief.
Wat als ik het pand als DGA zelf wil gebruiken terwijl het in de holding zit?
Dan moet je een marktconforme huurovereenkomst sluiten met je eigen BV, of het gebruiksrecht correct administreren. Dit is een veelvoorkomend aandachtspunt dat je het beste vooraf regelt met je accountant om discussies met de Belastingdienst te vermijden.
Kan ik later nog overstappen van privé naar holding (of andersom)?
Dat is mogelijk maar niet zonder kosten. Een overdracht van het pand aan je holding wordt beschouwd als een belaste transactie — zowel in Nederland als in Italië. Het is daarom altijd verstandiger om de juiste structuur vóór de aankoop te kiezen dan achteraf te moeten corrigeren.