Platformverhuur vanuit je BV in Italië: registratieplicht, belastingen en praktijk

Airbnb, Booking.com, VRBO, HomeAway — de platforms zijn er en ze werken goed. Maar hoe zit dat als niet jij als privépersoon verhuurt, maar jouw vennootschap? De meeste verhuurders op deze platforms zijn particulieren. De regels voor vennootschappen wijken op een aantal punten af, en Italië heeft de afgelopen jaren de regelgeving voor platformverhuur fors aangescherpt.

Dit artikel legt uit hoe je als BV of SRL platformverhuur inricht, aan welke registratieverplichtingen je moet voldoen en hoe de fiscale verwerking loopt.

Vennootschap als verhuurder op een platform: hoe werkt dat?

Op Airbnb en de meeste andere platforms kun je een account aanmaken op naam van een bedrijf. Dat is de juiste route als jouw SRL of BV de verhuurder is — niet jij als privépersoon. Het bedrijfsaccount vraagt om een btw-nummer (partita IVA voor een Italiaanse SRL, of het equivalente nummer voor een Nederlandse BV), een bedrijfsnaam en een zakelijk bankrekeningnummer.

De uitbetalingen van het platform lopen dan direct naar de zakelijke rekening van de vennootschap. Dat is fiscaal en administratief de correcte route: de huurinkomsten komen binnen bij de entiteit die het pand bezit en de verhuuractiviteit uitoefent. Vermenging met privémiddelen is daarmee voorkomen.

Platforms als Airbnb melden in sommige landen de inkomsten van zakelijke verhuurders automatisch aan de belastingdienst. Italië heeft hier actief op ingezet: als onderdeel van Europese DAC7-regelgeving zijn platforms vanaf 2023 verplicht om de inkomsten van verhuurders te rapporteren aan de belastingdiensten van de EU-lidstaten. Voor een vennootschap die in Italië actief verhuurt, betekent dit dat de Italiaanse Agenzia delle Entrate de platforminkomsten kan vergelijken met de ingediende aangifte. Transparantie is daarmee geen keuze meer.

De cedolare secca: niet van toepassing op vennootschappen

Een punt dat regelmatig tot verwarring leidt: de cedolare secca — de Italiaanse vlaktaks van 21% (of 26% voor kortetermijnverhuur na recente wijzigingen) die privéverhuurders kunnen kiezen als alternatief voor de normale inkomstenbelasting — is exclusief voorbehouden aan natuurlijke personen. Vennootschappen kunnen hier geen gebruik van maken.

Voor een BV of SRL zijn de huurinkomsten gewone bedrijfsinkomsten, belast via de IRES (24%) over de nettowinst na aftrek van kosten. Dat tarief is in veel gevallen vergelijkbaar met de cedolare secca, maar de grondslag verschilt: een vennootschap trekt wél de werkelijke kosten af (beheer, onderhoud, afschrijving, rente), terwijl de cedolare secca een forfaitair systeem is zonder kostenaftrek.

Voor panden met hoge kosten — een zwembad, een grote tuin, intensief onderhoud — is het IRES-systeem via een vennootschap daadwerkelijk gunstiger dan de cedolare secca voor privépersonen, omdat de nettogrondslag lager uitvalt.

Kortetermijnverhuur en de Italiaanse wetgeving

Italië definieert kortetermijnverhuur (locazione breve) als verhuur van woningen voor een periode van minder dan 30 dagen. Sinds 2023 geldt voor vennootschappen die structureel kortetermijnverhuur aanbieden aanvullende regelgeving: als een vennootschap meer dan vier verhuurde panden beheert via kortetermijnverhuurcontracten, wordt de activiteit automatisch aangemerkt als een georganiseerde verhuuractiviteit (attività di locazione turistica organizzata) — wat aanvullende verplichtingen meebrengt op het gebied van btw, licenties en bedrijfsvoering.

Voor de meeste DGA's met één of twee panden is dit geen directe zorg, maar het is een signaal dat de Italiaanse overheid de professionalisering van de verhuurmarkt actief stuurt. Wie schaalvoordelen zoekt door meerdere panden te bundelen in één SRL, doet er verstandig aan dit aspect met een Italiaanse juridisch adviseur te bespreken.

Platformkosten: hoe werken die voor een zakelijk account?

Airbnb rekent voor zakelijke verhuurders dezelfde commissiestructuur als voor particulieren: een gastentoeslag van doorgaans 14–16% of een split-fee waarbij de host ook een percentage betaalt (typisch 3%). Voor Booking.com geldt een commissie van 10–18%, afhankelijk van het lidmaatschapsniveau en de regio.

Voor een vennootschap zijn deze platformkosten aftrekbaar als bedrijfskosten — ze verlagen de belastbare winst in de IRES-aangifte. Zorg dat de facturen of betalingsoverzichten van de platforms beschikbaar zijn in de boekhouding van de vennootschap.

VRBO en andere nichesites voor kwaliteitsvakantiewoningen hanteren soms een jaarabonnement in plaats van een commissie per boeking. Dat abonnement is eveneens aftrekbaar. Een combinatie van platforms is voor de meeste verhuurders de beste strategie voor bezettingsoptimalisatie — maar houd er rekening mee dat meer platforms ook meer beheerwerk betekent.

Directe verhuur naast platforms: de mix

Veel professionele verhuurders werken naast de platforms ook met een eigen website en directe boekingen. Voor een vennootschap is dat aantrekkelijk: geen commissie aan het platform, hogere nettomarge per boeking en de mogelijkheid om terugkerende gasten direct te bedienen.

Directe verhuur via een eigen website vereist wel een aantal aanvullende voorzieningen: een boekingssysteem, een betaalprovider (Stripe of Mollie werken goed voor zakelijke verhuurders), duidelijke huurvoorwaarden in zowel het Nederlands als het Italiaans, en een privacy- en annuleringsbeleid dat voldoet aan de Italiaanse consumentenwetgeving. De CIN-code moet ook op de eigen website zichtbaar zijn.

Een mix van 70% platformboekingen en 30% directe boekingen is voor veel vakantieverhuurders een realistisch en financieel aantrekkelijk evenwicht.

De belastingverwerking van platforminkomsten in de boekhouding

Alle inkomsten die via platforms binnenkomen, moeten worden opgenomen in de Italiaanse boekhouding van de vennootschap. Platforms sturen doorgaans aan het einde van het jaar een overzicht van alle uitbetalingen — dat overzicht vormt de basis voor de aangifte.

Let op het verschil tussen de boekingsprijs die gasten betalen en wat het platform uitbetaalt: de platformcommissie zit daar tussenin. In de boekhouding verwerk je de bruto boekingsprijs als opbrengst en de platformcommissie als kosten, zodat de omzet correct is weergegeven en de kosten aftrekbaar zijn.

Als de toeristenbelasting via het platform wordt geïnd en afgedragen, loopt die buiten de winst- en verliesrekening: het is een doorgangpost die niet als opbrengst of kosten wordt geboekt. Laat je commercialista dit correct inrichten in de boekhoudstructuur.

Lees ook ons artikel over verhuurvergunningen en CIR-codes: wat heeft jouw BV nodig? voor de registratiekant, en realistisch rendement van een Italiaanse vakantiewoning via de holding voor de rendementscontext. De complete gids voor vastgoed via je holding geeft het volledige overzicht.

Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie. Italiaanse regelgeving voor platformverhuur verandert regelmatig. Raadpleeg altijd een lokale fiscalist of juridisch adviseur voor de meest actuele regels die gelden voor jouw specifieke situatie.

Veelgestelde vragen

• Kan mijn BV of SRL een Airbnb-account aanmaken?
  Ja. Airbnb biedt zakelijke accounts aan waarbij je de vennootschapsnaam, het btw-nummer en een zakelijk bankrekeningnummer koppelt. Uitbetalingen lopen dan direct naar de zakelijke rekening. Dit is de fiscaal correcte route als de vennootschap de verhuurder is.

• Kan mijn SRL de cedolare secca gebruiken voor kortetermijnverhuur?
  Nee. De cedolare secca is uitsluitend beschikbaar voor privépersonen die als verhuurder optreden. Vennootschappen betalen gewone vennootschapsbelasting (IRES, 24%) over de nettohuurwinst. Dat kan in de praktijk even gunstig of zelfs voordeliger zijn als je hoge aftrekbare kosten hebt.

• Rapporteren platforms mijn huurinkomsten aan de Italiaanse belastingdienst?
  Ja. Onder de Europese DAC7-richtlijn zijn platforms zoals Airbnb en Booking.com verplicht de inkomsten van verhuurders te rapporteren aan de belastingdiensten van EU-lidstaten. Dit geldt ook voor vennootschappen. Transparantie in de aangifte is daarmee essentieel.

• Wat is het verschil tussen de boekingsprijs en het uitbetaalde bedrag van het platform?
  Het platform houdt zijn commissie in op de boekingsprijs voordat het uitbetaalt. In de boekhouding verwerk je de bruto boekingsprijs als omzet en de platformcommissie als aftrekbare kosten. Zo is je omzet correct weergegeven en de commissie fiscaal aftrekbaar.

• Vanaf hoeveel panden wordt kortetermijnverhuur in Italië als bedrijfsactiviteit aangemerkt?
  Vanaf vijf of meer panden die via kortetermijnverhuur worden aangeboden, wordt de activiteit in Italië aangemerkt als georganiseerde verhuuractiviteit met aanvullende verplichtingen. Voor DGA's met één of twee panden speelt dit doorgaans niet, maar wie wil opschalen doet er goed aan dit met een Italiaanse adviseur te bespreken.