Privégebruik van het pand door de DGA: zo regel je het…

Een huis in Toscane kopen via je holding én er zelf elke zomer twee weken in verblijven — voor veel DGA's is dat precies de combinatie die ze voor ogen hebben. De investering rendeert, en tussendoor geniet je er zelf van. Logisch, aantrekkelijk, en volledig mogelijk.

Maar er is een punt waar veel DGA's de mist in gaan: zodra jij als aandeelhouder of bestuurder het pand van je eigen vennootschap privé gebruikt, raakt dat de fiscus. Aan beide kanten van de grens. Wie dat niet tijdig regelt, loopt het risico dat de Belastingdienst — of de Italiaanse Agenzia delle Entrate — de situatie zelf kwalificeert, op een manier die doorgaans minder gunstig uitpakt dan wanneer je het zelf had ingericht.

Dit artikel legt uit welke opties je hebt, wat de fiscale gevolgen zijn en hoe je privégebruik zo inricht dat het voor alle partijen helder is.

Waarom privégebruik een fiscaal aandachtspunt is

De kern van het vraagstuk is eenvoudig: een BV of SRL is een zelfstandige juridische entiteit. Het pand is eigendom van de vennootschap, niet van jou persoonlijk. Als jij dat pand gebruikt — ook al ben jij de enige aandeelhouder — profiteer jij privé van een bezit dat tot het vermogen van de vennootschap behoort. Dat is een vermogensverschuiving die de Belastingdienst wil zien.

De Nederlandse fiscus stelt als basisregel dat een DGA die een pand van zijn BV gebruikt, daarvoor een marktconforme vergoeding moet betalen aan de vennootschap. Doet hij dat niet, of betaalt hij minder dan de marktprijs, dan is er sprake van een voordeel dat belast kan worden — als loon, als uitdeling of als verkapte winstuitdeling. Elk van die kwalificaties heeft eigen fiscale gevolgen, en geen ervan is prettig als je er niet op voorbereid was.

Tegelijkertijd kijkt ook de Italiaanse fiscus mee. Als een vennootschap een pand ter beschikking stelt aan haar bestuurder voor eigen gebruik, kan dat in Italië gevolgen hebben voor de aftrekbaarheid van kosten en voor de vraag of er sprake is van een belastbaar voordeel aan de ontvanger.

De marktconforme huurprijs: wat is dat en hoe bepaal je die?

De eenvoudigste en meest gebruikte oplossing is een huurovereenkomst tussen jou als DGA en jouw vennootschap. De vennootschap verhuurt het pand aan jou voor de periode dat je het privé gebruikt, tegen een marktconforme huurprijs. Die huurprijs is het bedrag dat een onafhankelijke derde voor hetzelfde pand, in dezelfde periode, zou betalen.

In de praktijk betekent dit dat je kijkt naar vergelijkbare vakantieverhuur in de omgeving — platforms zoals Airbnb en lokale verhuurkantoren geven een goed beeld van de gangbare tarieven per week of per maand in het betreffende seizoen. Voor een villa in Toscane in augustus is dat een fundamenteel ander bedrag dan voor hetzelfde pand in november.

Het is verstandig om de marktconforme huurprijs te laten vaststellen door een lokale geometra of een verhuurmakelaar, zodat je een onderbouwd bedrag kunt aantonen. Bewaar die onderbouwing in de administratie van de vennootschap. De Belastingdienst kan vragen om bewijs dat de prijs marktconform was, en een uitdraai van Airbnb-prijzen uit hetzelfde jaar is daarvoor een bruikbaar startpunt — aangevuld met een formele schatting van een professional is het nog sterker.

De huur die jij betaalt aan de vennootschap, is voor de BV of SRL een belaste opbrengst. In Italië valt die onder de normale huurinkomsten van de vennootschap en wordt belast via IRES. In Nederland wordt het verwerkt in de jaarrekening van de holding. Het is dus niet zo dat deze structuur gratis is — maar het is wel transparant en controleerbaar, wat precies is wat je wilt.

Voordeel in natura: wanneer is dat aan de orde?

Als er géén huurovereenkomst is, of als de DGA een prijs betaalt die aantoonbaar onder de marktwaarde ligt, dan kwalificeert de Nederlandse Belastingdienst het verschil mogelijk als een voordeel in natura. Dat voordeel wordt dan bij de DGA belast als loon (als de DGA ook bestuurder is en loon ontvangt) of als een uitdeling aan de aandeelhouder.

Een uitdeling — ook wel verkapte dividenduitkering of onzakelijke onttrekking — heeft een dubbele belastingconsequentie: de vennootschap betaalt geen aftrek over het bedrag (het wordt als winst gezien), en de DGA betaalt inkomstenbelasting over de uitdeling in box 2. Dat kan oplopen tot een gecombineerde druk van ruim 40%, bovenop het feit dat de fiscus rente en mogelijk boetes rekent over de correctie.

Het is dus niet iets om luchtig over te doen. Zeker niet omdat dit type correcties in boekenonderzoeken relatief eenvoudig te ontdekken zijn: het pand staat in de administratie van de vennootschap, maar er zijn geen huurinkomsten te zien voor de periode dat jij er zat.

Een gebruiksrecht als alternatief

Er is een structuuralternatief dat minder vaak wordt besproken maar in bepaalde situaties eleganter is: het vestigen van een formeel gebruiksrecht (in het Italiaans: diritto di uso of usufrutto) ten gunste van de DGA. Dit is een zakelijk recht dat bij de notaris wordt gevestigd en ingeschreven in het kadaster, en dat de DGA het recht geeft het pand te gebruiken voor een bepaalde periode of voor zijn leven.

Dit klinkt aantrekkelijker dan het is in de context van een actieve investering. Een vruchtgebruik of gebruiksrecht beperkt de flexibiliteit van de vennootschap om het pand te verkopen of opnieuw in te richten, en het heeft waarde die bij vestiging mogelijk belast wordt. Voor DGA's die het pand primair als investering zien en slechts af en toe zelf gebruiken, is een eenvoudige huurovereenkomst doorgaans verreweg de praktischer keuze.

Het gebruiksrecht is eerder interessant in situaties waarbij de DGA het pand op termijn wil overdragen aan zijn privévermogen, of waarbij vermogensplanning en vererving een grotere rol spelen dan het lopende rendement. Dat is stof voor Cluster 5 over strategie en vermogensplanning — maar het is goed om te weten dat de optie bestaat.

De Italiaanse kant: wat zegt de Italiaanse fiscus?

In Italië kijkt de Agenzia delle Entrate ook naar de relatie tussen een vennootschap en haar aandeelhouders of bestuurders. Als een SRL een pand ter beschikking stelt aan haar bestuurder zonder tegenprestatie, kan dat gevolgen hebben voor de aftrekbaarheid van de kosten die met dat pand samenhangen — onderhoud, afschrijving, nutsvoorzieningen. De Italiaanse fiscus kan stellen dat kosten die zijn gemaakt voor prive-gebruik niet aftrekbaar zijn voor de vennootschap.

Bovendien geldt in Italië een specifieke belasting op het gebruik van zogeheten beni aziendali — bedrijfsmiddelen die privé worden gebruikt. Als een vennootschap een woning aan haar aandeelhouder of bestuurder ter beschikking stelt, kan dat leiden tot een belastbaar voordeel bij de ontvanger dat in de Italiaanse belastingaangifte moet worden verantwoord.

Ook hier is de oplossing dezelfde als in Nederland: een marktconforme huurovereenkomst die aantoonbaar is, correct is geboekt en in beide belastingaangiften zichtbaar is. De verhuurinkomsten van de SRL worden dan in Italië belast via IRES, en er is geen sprake van een onbelast voordeel aan de DGA.

Hoe administreer je privégebruik correct?

De administratie hoeft niet ingewikkeld te zijn, maar moet wel volledig zijn. Maak voor elke periode dat je het pand zelf gebruikt een huurovereenkomst op — dit mag een raamcontract zijn voor het hele jaar, met een schema van de periodes. Zorg dat de huurprijs is onderbouwd, bij voorkeur met een referentie naar gangbare verhuurprijzen in de omgeving.

Betaal de huur daadwerkelijk over: maak een overboeking van jouw privérekening naar de vennootschapsrekening voor de huurperiode. Een mondelinge afspraak of een administratieve notitie zonder betaling houdt geen stand als de Belastingdienst doorvraagt.

Verwerk de huurinkomsten in de boekhouding van de vennootschap, zowel in de Nederlandse als in de Italiaanse administratie als er een SRL bij betrokken is. En houd een logboek bij van wie het pand gebruikt en wanneer — als het pand ook aan derden wordt verhuurd, wil je precies kunnen aantonen welke periodes privégebruik waren en welke zakelijke verhuur.

Lees ook ons artikel over de rol van de notaris bij aankoop via een vennootschap en holding of privé: wat is de slimste structuur voor de bredere context. De complete gids voor vastgoed via je holding geeft het volledige overzicht van alle stappen.

> Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen fiscaal of juridisch advies. De regels rondom privégebruik van bedrijfsmiddelen zijn complex en kunnen per situatie sterk verschillen. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde fiscalist voordat je beslissingen neemt over de inrichting van privégebruik van vastgoed dat in een vennootschap is ondergebracht.

Veelgestelde vragen

Mag ik als DGA het pand van mijn holding gewoon zelf gebruiken?
Ja, maar niet zonder fiscale gevolgen. Je moet een marktconforme huurprijs betalen aan de vennootschap voor de periode dat je het pand privé gebruikt. Doe je dat niet, dan kan de Belastingdienst het verschil kwalificeren als een voordeel in natura, loon of verkapte dividenduitkering — elk met eigen belastingconsequenties.
Hoe bepaal ik de marktconforme huurprijs voor mijn Italiaanse pand?
Kijk naar vergelijkbare vakantieverhuur in de omgeving via platforms als Airbnb of lokale verhuurkantoren. De gangbare prijs per week of maand in het betreffende seizoen is je referentie. Laat dit bij voorkeur onderbouwen door een lokale makelaar of geometra en bewaar die onderbouwing in de administratie van de vennootschap.
Wat zijn de gevolgen als ik géén huurovereenkomst maak voor privégebruik?
Dan kan de Belastingdienst het privégebruik kwalificeren als een onzakelijke onttrekking of verkapte dividenduitkering. Dat leidt tot belasting bij de vennootschap én bij jou als DGA in box 2, mogelijk aangevuld met rente en boetes. Het is een correctie die bij een boekenonderzoek relatief eenvoudig wordt gevonden.
Moet ik ook in Italië belasting betalen over mijn privégebruik van het pand?
Als er een marktconforme huurovereenkomst is, betaalt de vennootschap in Italië IRES over de huurinkomsten — en jij betaalt als DGA de huur uit privémiddelen. Als er géén vergoeding is, kan de Italiaanse fiscus stellen dat er sprake is van een belastbaar voordeel bij de bestuurder, en dat de kosten van het pand niet volledig aftrekbaar zijn voor de vennootschap.
Is een gebruiksrecht (usufrutto) een goed alternatief voor een huurovereenkomst?
In de meeste gevallen niet voor actieve investeringsstructuren. Een gebruiksrecht is een zakelijk recht dat bij de notaris wordt gevestigd en beperkt de flexibiliteit van de vennootschap. Het is eerder interessant bij vermogensplanning of bij overdracht naar de privésfeer op termijn. Voor regulier privégebruik naast verhuur is een huurovereenkomst eenvoudiger, flexibeler en fiscaal transparanter.

Lees meer in onze gids Vastgoed kopen in Italie