Schenken of erven van Italiaans vastgoed vanuit de…

Je hebt het pand opgebouwd, de structuur staat en op een gegeven moment komt de vraag: wat gebeurt er met dit vastgoed als ik er niet meer ben? Of: hoe geef ik dit door aan mijn kinderen zonder dat de fiscus een te groot deel opeist?

Italiaans vastgoed dat via een vennootschap wordt gehouden, heeft een bijzondere positie in de nalatenschap- en schenkingsplanning. Het raakt twee belastingstelsels tegelijk — het Nederlandse en het Italiaanse — en biedt tegelijkertijd meer flexibiliteit dan vastgoed dat privé wordt gehouden. Wie de opties vroeg genoeg verkent, heeft meer ruimte om te kiezen.

Twee landen, twee successiestelsels

Als een DGA overlijdt met een Italiaans pand in de holding, spelen er twee landen mee. Nederland heft erfbelasting over de nalatenschap van een Nederlands ingezetene — inclusief de aandelen in de holding die het Italiaanse pand bezit. Italië heft successierecht (imposta di successione) over in Italië gelegen onroerend goed — maar als het pand in een vennootschap zit, is de situatie genuanceerder dan bij privébezit.

Het Italiaanse successierecht is internationaal gezien relatief mild. Het tarief voor kinderen en de partner bedraagt 4% over de waarde boven een vrijstelling van €1 miljoen per begunstigde. Voor broers en zussen is het tarief 6% (boven €100.000 vrijstelling), voor andere erfgenamen 8% zonder vrijstelling. Vergeleken met het Nederlandse erfrecht — waar de tarieven voor kinderen oplopen tot 20% — is de Italiaanse heffing bescheiden.

Maar of het Italiaanse successierecht van toepassing is op het vastgoed in een vennootschap, hangt af van de structuur. Als de vennootschap de eigenaar is van het pand — en de erflater is aandeelhouder van de vennootschap — dan erven de erfgenamen de aandelen, niet het vastgoed zelf. In dat geval valt de nalatenschap primair onder het Nederlandse erfrecht, omdat de aandelen in een Nederlandse holding Nederlandse vermogensbestanddelen zijn.

Aandelen overdragen: de schone route

Dit is precies waarom de holdingstructuur zo aantrekkelijk is voor erfopvolging: in plaats van het vastgoed zelf te erven of te schenken, worden de aandelen van de vennootschap overgedragen. De aandelen zijn juridisch een Nederlands vermogensbestanddeel, en de overdracht valt daarmee primair onder het Nederlandse regime voor erfbelasting of schenkbelasting.

Bij vererving van de aandelen geldt in Nederland de reguliere erfbelasting. Voor kinderen zijn de tarieven 10% (tot €138.641 in 2024) en 20% daarboven, na aftrek van de vrijstelling (circa €22.918 per kind in 2024). Als de holding ook een actieve onderneming bevat, kan de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) van toepassing zijn — maar de BOR geldt niet voor puur passieve holdingactiviteiten zoals vastgoedbelegging. Een holding die uitsluitend vastgoed bezit, kwalificeert doorgaans niet voor de BOR.

Bij schenking van aandelen tijdens leven gelden de schenkbelastingtarieven: voor kinderen eveneens 10% tot 20% over de schenking boven de jaarlijkse vrijstelling (circa €6.633 per jaar in 2024 of eenmalig circa €31.813 als het kind tussen 18 en 40 jaar is).

Gefaseerde overdracht: schenken van aandelen over tijd

Een strategie die veel DGA's toepassen, is het gefaseerd schenken van aandelen aan de kinderen — elk jaar een pakket ter waarde van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling, zodat er geen schenkbelasting verschuldigd is. Over een periode van tien tot vijftien jaar kan zo een substantieel aandelenpakket worden overgedragen zonder belasting.

Voor Italiaans vastgoed dat in een aparte vastgoed-BV of SRL zit, is dit een elegante route: de DGA schenkt jaarlijks een deel van de aandelen in de vastgoed-BV aan de kinderen, die geleidelijk mede-eigenaar worden. Tegelijkertijd blijft de DGA zelf bestuurder en houdt hij de regie over het beheer.

Er zijn wel aandachtspunten. Als de waarde van het aandelenpakket boven de vrijstelling stijgt — door waardestijging van het vastgoed — wordt schenken kostbaarder. Een periodieke herwaardering van de aandelen is dan nodig om te weten wat er jaarlijks belastingvrij geschonken kan worden.

Het privé erven van het vastgoed: een andere route

Als het pand in privébezit is — niet in een vennootschap — dan erven de kinderen het pand direct. In dat geval is het Italiaanse successierecht wél direct van toepassing op het Italiaanse vastgoed. Met de milde Italiaanse tarieven (4% voor kinderen boven €1 miljoen per begunstigde) is dat in veel gevallen gunstiger dan het Nederlandse tarief.

Het nadeel van privébezit is dat overdracht van het pand zelf altijd de Italiaanse overdrachtsbelasting (imposta di registro) triggert als het pand wordt verkocht of overgedragen — terwijl overdracht van aandelen die overdrachtsbelasting omzeilt. Voor grotere portefeuilles of panden van hoge waarde is de aandelenroute daarmee vrijwel altijd voordeliger.

Wat te doen bij overlijden zonder planning

Als een DGA overlijdt zonder specifieke planning, verloopt de erfopvolging via het reguliere erfrecht. De aandelen in de holding gaan naar de erfgenamen conform de wettelijke verdeling of het testament. Als er meerdere erfgenamen zijn die ieder een deel van de aandelen erven, ontstaat er een gemeenschappelijke aandeelhouderssituatie die de besluitvorming rondom het vastgoed compliceer.

Onenigheid over wat er met het vastgoed moet gebeuren — verhuren, verkopen of zelf gebruiken — kan een lang en kostbaar erfenisconflict veroorzaken. Een heldere testamentaire regeling, gecombineerd met een aandeelhoudersovereenkomst die de governance van de vastgoed-BV regelt, voorkomt die situatie.

Praktisch advies: begin vroeg

Successieplanning rondom Italiaans vastgoed vraagt om coördinatie tussen een Nederlandse notaris, een Nederlandse fiscalist en in sommige gevallen een Italiaans advocaat. De optimale route — aandelen schenken, vastgoed privé overdragen, of een combinatie — is afhankelijk van de totale vermogenspositie, de leeftijd van de DGA en de wensen van de kinderen.

Begin met die planning niet pas als het nodig is. Een gesprek op je vijftigste over de overdracht op je zeventigste geeft veel meer opties dan een gesprek op je vijfenzestigste. En hoe eerder je begint met gefaseerd schenken van aandelen, hoe meer de vrijstellingen over tijd in jouw voordeel werken.

Lees ook ons artikel over meerdere panden in Italië: wanneer loont een aparte structuur? en emigreren naar Italië als DGA: exit-heffing en flat tax. De complete gids voor vastgoed via je holding geeft het totaalplaatje.

Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Successieplanning is complex en sterk afhankelijk van individuele omstandigheden, vermogenspositie en de wetgeving die van toepassing is op het moment van overdracht. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde notaris en fiscalist voor advies op maat.

Veelgestelde vragen

Moet mijn kind Italiaans successierecht betalen als het de aandelen van mijn holding erft?
In de meeste gevallen niet. Als de aandelen in een Nederlandse holding worden vererfd, valt de nalatenschap primair onder het Nederlandse erfrecht. Het Italiaanse successierecht is van toepassing op vastgoed dat direct in Italië wordt gehouden — niet op aandelen in een Nederlandse vennootschap die toevallig Italiaans vastgoed bezit.
Kan ik de aandelen van mijn vastgoed-BV belastingvrij schenken aan mijn kinderen?
Tot de jaarlijkse vrijstelling (circa €6.633 per kind per jaar in 2024) is schenking belastingvrij. Daarboven geldt schenkbelasting van 10% of 20%. Door jaarlijks te schenken binnen de vrijstelling, kun je over een periode van tien tot vijftien jaar een substantieel pakket overdragen zonder belasting.
Geldt de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) voor mijn vastgoed-holding?
Doorgaans niet. De BOR is bedoeld voor actieve ondernemingen, niet voor passieve beleggingsvennootschappen. Een holding die uitsluitend vastgoed bezit en verhuurt, kwalificeert in de meeste gevallen niet voor de BOR. Laat dit toetsen door een fiscalist voor jouw specifieke structuur.
Wat is de meest fiscaal efficiënte manier om Italiaans vastgoed door te geven aan de volgende generatie?
Dat hangt af van de structuur en de omvang. Bij vastgoed in een vennootschap is gefaseerde schenking van aandelen vaak de meest efficiënte route: geen Italiaanse overdrachtsbelasting, belastingvrij schenken binnen de vrijstelling en een geleidelijke overdracht van zeggenschap. Laat dit doorrekenen door een fiscalist die zowel het Nederlandse als het Italiaanse stelsel kent.
Wat gebeurt er met het Italiaanse pand als ik overlijd zonder testament?
Dan verloopt de erfopvolging via het wettelijke erfrecht: de aandelen in de holding gaan naar de wettelijke erfgenamen. Als er meerdere erfgenamen zijn, worden zij gezamenlijk aandeelhouder — wat besluitvorming rondom het vastgoed kan compliceren. Een testament met heldere bepalingen over de holding, aangevuld met een aandeelhoudersovereenkomst, voorkomt conflicten.