Nederlandse BV of Italiaanse SRL: welke entiteit kies je voor vastgoed in Italië?

Je hebt besloten dat je Italiaans vastgoed via een vennootschap wilt kopen — niet privé. Slim. Maar dan begint een nieuwe vraag zich op te dringen: welke vennootschap? Je Nederlandse BV is de voor de hand liggende keuze, maar in gesprekken met Italiaanse notarissen en adviseurs duikt al snel een alternatief op: de Italiaanse SRL, de Società a Responsabilità Limitata. En dan is er nog de derde optie die lang niet iedereen kent — een combinatie van beide.

Dit artikel legt de drie routes naast elkaar. Niet als juridisch handboek, maar als praktische gids voor de DGA die begrijpt waarover hij beslissingen neemt.

De Nederlandse BV als koper in Italië

De meest directe route: jouw bestaande holding koopt het Italiaanse pand rechtstreeks. De BV wordt als juridische eigenaar ingeschreven in het Italiaanse kadaster (catasto), en het pand verschijnt op de balans van de vennootschap.

Dit werkt. EU-vennootschappen hebben het recht om vastgoed te kopen in Italië, zonder beperkingen. Wat je wel nodig hebt, is een Italiaans fiscaal nummer voor de vennootschap zelf — het zogenaamde codice fiscale voor rechtspersonen. Dat vraag je aan bij de Italiaanse Agenzia delle Entrate, en de Italiaanse notaris regelt dit doorgaans als onderdeel van het aankoopproces.

Het grote voordeel van deze route is de eenvoud. Je hebt al een bestaande BV met een eigen administratie, een accountant die de jaarrekening opstelt en een structuur die werkt. Je voegt het Italiaanse pand toe als buitenlands activum en verwerkt de bijbehorende inkomsten en kosten in de Nederlandse jaarrekening. Complexer wordt de aangifte wel, want je hebt te maken met twee belastingstelsels die via het belastingverdrag op elkaar worden afgestemd — maar dat is beheersbaar.

Een nadeel is de afstand tussen de vennootschapsstructuur en het Italiaanse systeem. Italiaanse notarissen, banken en belastingautoriteiten werken liever met een entiteit die zij kennen en die lokaal is geregistreerd. Bij financiering, vergunningen of huurcontracten kan een buitenlandse BV voor extra vragen zorgen.

De Italiaanse SRL: hoe werkt dat?

De SRL is het Italiaanse equivalent van de Nederlandse BV. Het is een kapitaalvennootschap met beperkte aansprakelijkheid, en voor vastgoedinvesteringen is het de meest gebruikte rechtsvorm in Italië. Een SRL opricht je bij een Italiaanse notaris, met een minimumkapitaal van €1, en na inschrijving in het Handelsregister (Registro delle Imprese) is de vennootschap operationeel.

Voor een Nederlandse DGA die een Italiaanse SRL opricht als zelfstandige entiteit, geldt dat hij of zij als aandeelhouder optreedt — naast of in plaats van de holding. De SRL koopt het pand, verhuurt het eventueel en administreert alle Italiaanse inkomsten en kosten in een eigen Italiaanse boekhouding. Die boekhouding moet aan Italiaanse eisen voldoen en vereist een lokale commercialista (belastingadviseur).

Het voordeel van een eigen SRL is de lokale verankering. Italiaanse banken financieren een SRL gemakkelijker dan een buitenlandse BV. Italiaanse huurders en dienstverleners herkennen de structuur. En de Italiaanse belastingdienst heeft een directe aanspreekpartner voor wat er met het pand gebeurt.

Het nadeel is de administratieve last. Je hebt nu twee vennootschappen: je Nederlandse holding én een Italiaanse SRL. Dat betekent twee boekhoudingen, twee aangifte-processen in twee landen en twee sets van adviseurs. Voor een enkel vakantieappartement kan dat al snel onevenredig voelen.

Een derde weg: de BV als aandeelhouder van een SRL

De meest uitgewerkte optie — en voor grotere of meer serieuze investeringen vaak de meest elegante — is de combinatie: je Nederlandse holding richt een Italiaanse SRL op als dochtermaatschappij. De holding bezit 100% van de aandelen in de SRL, en de SRL koopt het vastgoed.

Wat levert dat op? Je combineert de voordelen van beide werelden. De operationele lasten en risico's zitten in de Italiaanse SRL, die lokaal herkend wordt en eenvoudiger zaken doet in Italië. De uiteindelijke zeggenschap en de vermogenspositie liggen bij jouw Nederlandse holding, die je al hebt en die je fiscaal en juridisch in de hand hebt.

Vanuit belastingperspectief is er een aandachtspunt: de winst van de SRL wordt in Italië belast met IRES (24%), en als die winst naar de holding wordt uitgekeerd als dividend, kan er in Italië bronbelasting worden ingehouden. Het verdrag tussen Nederland en Italië regelt hoeveel dat is en hoe Nederland daar mee omgaat — in veel gevallen geldt de deelnemingsvrijstelling voor de Nederlandse holding, waardoor het dividend onbelast binnenkomt. Maar dit vergt zorgvuldige structurering.

De derde weg is duurder om op te zetten en te onderhouden, maar voor DGA's die meerdere panden willen kopen, of die een serieuze verhuurportefeuille willen opbouwen in Italië, is het de structuur die het beste schaalt.

Fiscale gevolgen per entiteit

De belastingdruk verschilt per route, en het is de moeite waard om dat goed te begrijpen voordat je kiest.

Bij directe aankoop via de Nederlandse BV worden huurinkomsten in Italië belast met IRES (24%) en mogelijk IRAP (circa 3,9%). Nederland verleent een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting, maar de Italiaanse heffing is een feit. Bij verkoop van het pand is in Italië plusvalenza (vermogenswinstbelasting) verschuldigd als het pand binnen vijf jaar wordt verkocht.

Bij een Italiaanse SRL gelden dezelfde Italiaanse belastingen, maar de consolidatie met de Nederlandse holding verloopt via dividenduitkeringen. Dat heeft een ander timing-effect: winst blijft in de SRL totdat je uitkeert, en pas dan raakt het de Nederlandse structuur.

Bij de combinatiestructuur (holding → SRL) geldt de deelnemingsvrijstelling in Nederland in de meeste gevallen, mits de SRL als actieve vennootschap wordt aangemerkt. Dit is een technisch punt dat je met een fiscalist moet doornemen, maar het is een reëel voordeel bij grotere rendementen.

Wat alle routes gemeenschappelijk hebben: het belastingverdrag Nederland-Italië is leidend voor de toewijzing van heffingsrechten over vastgoedinkomsten, en dat verdrag wijst die rechten primair toe aan Italië. Dat is de basisregel waar je structurering omheen bouwt.

Administratieve lasten en kosten

Een eerlijk woordje over de praktijk: elke entiteit brengt kosten mee. Een Nederlandse BV die direct koopt, heeft jaarlijks extra werk voor de Nederlandse accountant en mogelijk voor een Italiaanse fiscalist die de aangifte-verplichtingen in Italië begeleidt. Een Italiaanse SRL heeft een eigen Italiaanse boekhouding nodig — reken op minimaal €1.500 tot €3.000 per jaar voor een goede commercialista, afhankelijk van de complexiteit.

De oprichtingskosten van een SRL bij een Italiaanse notaris liggen doorgaans tussen de €2.000 en €4.000, inclusief notariskosten en inschrijfkosten. Dat is een eenmalige investering, maar het telt mee in de totaalrekening.

Voor een pand van €200.000 met een beperkte verhuuropbrengst is de combinatiestructuur (holding → SRL) waarschijnlijk te duur. Voor een pand van €500.000 of meer, of voor meerdere panden, begint de balans te verschuiven.

Wanneer kies je wat?

Er is geen formule die voor iedereen werkt, maar de volgende richtlijnen helpen je op weg. Als je één pand koopt met primair eigen gebruik en beperkte verhuur, is de directe BV-route het eenvoudigst. Als je serieus wilt verhuren en lokale financiering wilt aantrekken, kijk dan naar een Italiaanse SRL. En als je meerdere panden wilt, een portefeuille wilt opbouwen of de Italiaanse structuur wilt kunnen overdragen (aandelen) zonder het vastgoed zelf te verkopen, is de combinatiestructuur de moeite van het uitwerken waard.

Wat altijd helpt: deze keuze nemen vóór de eerste bezichtiging. Want zodra een pand je aanspreekt en je enthousiast bent, wordt de nuchterheid van de structuurvraag een stuk moeilijker. En de Italiaanse notaris — hoe vriendelijk ook — is er om de transactie te begeleiden, niet om jouw Nederlandse belastingpositie te optimaliseren.

Lees voor de fiscale verdieping ons artikel over het belastingverdrag Nederland-Italië en wat het betekent voor jouw holding en bekijk de complete gids voor vastgoed kopen via je holding voor het bredere kader.

> Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen fiscaal of juridisch advies. Belasting- en rechtssystemen zijn complex en veranderen regelmatig. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde fiscalist en juridisch adviseur voordat je beslissingen neemt over de entiteitskeuze voor jouw vastgoedinvestering in Italië.

Veelgestelde vragen

• Mag een Nederlandse BV zomaar vastgoed kopen in Italië?
  Ja. EU-vennootschappen hebben het recht om onroerend goed te kopen in Italië, zonder speciale vergunning. Wel heb je een Italiaans fiscaal nummer (codice fiscale) nodig voor de vennootschap, en moet de transactie verlopen via een Italiaanse notaio.

• Wat is het verschil tussen een SRL en een BV?
  Beide zijn kapitaalvennootschappen met beperkte aansprakelijkheid. De voornaamste verschillen zitten in het wettelijk kader (Italiaans respectievelijk Nederlands recht), de boekhoudings- en aangifteverplichtingen, en de manier waarop lokale partijen — banken, notarissen, verhuurders — reageren. Voor praktische doeleinden in Italië is een SRL de bekendere en soms eenvoudiger hanteerbare structuur.

• Kan ik een Italiaanse SRL oprichten zonder in Italië te wonen?
  Ja. Je hoeft niet in Italië te wonen om aandeelhouder of bestuurder van een Italiaanse SRL te zijn. Wel moet je voor de oprichting in persoon of via een gevolmachtigde voor een Italiaanse notaris verschijnen. Sommige notariskantoren bieden de mogelijkheid om dit via een procura (volmacht) te regelen.

• Geldt de deelnemingsvrijstelling voor de winst van mijn Italiaanse SRL?
  In veel gevallen wel, maar dit hangt af van de vraag of de SRL als actieve vennootschap wordt aangemerkt en of wordt voldaan aan de overige voorwaarden. Dit is een technisch punt dat vraagt om advies van een fiscalist met kennis van zowel het Nederlandse als het Italiaanse belastingstelsel.

• Kan ik de aandelen van mijn SRL later verkopen in plaats van het vastgoed zelf?
  Ja, en dat is een van de voordelen van de SRL-structuur. Door aandelen te verkopen in plaats van het pand, vermijd je in principe de Italiaanse overdrachtsbelasting (imposta di registro) voor de koper. Er zijn wel andere belastingaspecten verbonden aan een aandelenverkoop — zowel in Italië als in Nederland — die je vooraf goed moet laten doorrekenen.