Van eerste bezichtiging tot sleuteloverdracht: het…

Een Italiaans vastgoedtraject heeft zijn eigen ritme. Het duurt doorgaans langer dan in Nederland, kent meer tussenstappen en vraagt om geduld op momenten dat je liever zou willen doorzetten. Maar wie het proces van tevoren kent — wie weet wat er wanneer van hem wordt verwacht en wat de valkuilen zijn — hoeft niet verrast te worden.

Dit artikel beschrijft het volledige aankoopproces voor een vennootschap die Italiaans vastgoed koopt, van de eerste bezichtiging tot het moment waarop de sleutel van het pand in jouw hand ligt.

Fase 1: oriëntatie en marktverkenning

Alles begint met een helder beeld van wat je zoekt. Niet alleen de regio en het type pand, maar ook de functie: is dit primair een investering met verhuur, een combinatie van investering en eigen gebruik, of primair een verblijfsplek met misschien wat occasionele verhuur? Die vraag bepaalt de gewenste structuur, de regio en het type pand.

In de oriëntatiefase werk je met een Italiaanse makelaar — idealiter een die gespecialiseerd is in internationale kopers en in de regio die jou interesseert. Bezichtigingen vinden doorgaans ter plaatse plaats; virtuele bezichtigingen zijn mogelijk als voorselectie maar vervangen de fysieke inspectie nooit bij serieuze interesse.

Neem ook in deze fase al contact op met een Nederlandse fiscalist om de structuurbeslissing te maken. De keuze tussen directe BV, Italiaanse SRL of de combinatiestructuur moet definitief zijn vóórdat je een bod uitbrengt. Achteraf wijzigen is duur en complex.

Fase 2: bod uitbrengen en onderhandelen

Als je een pand hebt gevonden dat aan jouw criteria voldoet, breng je een bod uit. In Italië verloopt dat doorgaans mondeling of via een schriftelijke proposta d'acquisto — een koopvoorstel dat de prijs en de hoofdvoorwaarden bevat. De proposta is voor de koper bindend zodra de verkoper hem aanvaardt; voor de verkoper is de binding minder sterk totdat het compromesso is getekend.

Wees niet bang om te onderhandelen. In de Italiaanse vastgoedmarkt is er doorgaans ruimte tussen vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs, al varieert dat sterk per regio en type pand. Een goede makelaar kent de markt en weet wat realistisch is.

Tijdens de onderhandeling is het verstandig om alvast de due diligence voor te bereiden. Vraag de makelaar om de beschikbare documenten: de kadastrale gegevens, eventuele bouwvergunningen, de energieprestatiecertificering (APE) en eventuele condominio-documentatie. Zo kun je al vóór het compromesso een eerste beoordeling laten doen.

Fase 3: due diligence vóór het compromesso

Na een principe-akkoord over de prijs maar vóór het tekenen van het compromesso, voer je de due diligence uit. Dit is het moment om systematisch te controleren wat je koopt — juridisch, bouwkundig en fiscaal.

De geometra inspecteert het pand en vergelijkt de werkelijke situatie met de kadastrale en vergunde situatie. De advocaat vraagt de hypotheekregistergegevens en bouwdossiers op bij de gemeente en beoordeelt de juridische risico's. De notaris controleert de eigendomshistorie en eventuele erfdienstbaarheden.

Als er onvergunde verbouwingen worden aangetroffen, is dit het moment om met de verkoper te onderhandelen: ofwel de verkoper regelt de legalisatie vóór de overdracht, ofwel de koopprijs wordt verlaagd om de legalisatiekosten te compenseren, ofwel de koop gaat niet door. Zet dit alles op papier.

Reken op twee tot zes weken voor een gedegen due diligence. Zet die tijd ook apart in je planning — een te korte due diligence-periode is een van de meest voorkomende oorzaken van problemen achteraf.

Fase 4: het compromesso ondertekenen

Als de due diligence geen showstoppers oplevert, teken je het compromesso — het voorlopig koopcontract. Dit is het bindende contract dat koper en verkoper vastlegt aan de transactie, met de caparra (aanbetaling, doorgaans 10%) die wordt overgedragen.

Voor de vennootschap geldt: zorg dat het aankoopbesluit intern is genomen, de codice fiscale van de vennootschap beschikbaar is en de tekenbevoegde bestuurder aanwezig is of een notariële volmacht heeft getekend. Laat het compromesso vóór ondertekening controleren door de advocaat.

Registreer het compromesso bij de Agenzia delle Entrate om de positie van de vennootschap als koper publiekelijk vast te leggen. De registratiebelasting wordt verrekend bij de definitieve akte.

Fase 5: financiering ronden en administratie compleet maken

In de periode tussen het compromesso en de definitieve akte — doorgaans zes tot twaalf weken — worden de resterende zaken geregeld. Als de aankoop deels wordt gefinancierd, vindt nu de formele kredietaanvraag bij de Italiaanse bank plaats op basis van de getekende compromesso. De bank voert haar eigen taxatie uit en beoordeelt het dossier van de vennootschap.

Parallel hieraan worden de vennootschapsdocumenten voor de notaris compleet gemaakt: een actueel KvK-uittreksel, de statuten, het aankoopbesluit en de codice fiscale. Als er een notariële volmacht nodig is voor de passeerdatum, wordt die nu opgesteld bij een Nederlandse notaris en voorzien van een apostille.

Dit is ook het moment om de verhuurregistraties voor te bereiden als het pand na overdracht direct wordt verhuurd: de CIN-aanvraag, eventuele regionale portaalregistraties en de brandveiligheidseisen.

Fase 6: de definitieve akte passeren

Op de afgesproken datum verschijnen koper en verkoper — of hun gemachtigden — bij de notaris voor de definitieve akte (rogito notarile). De notaris leest de akte voor in het Italiaans; als de bestuurder van de vennootschap geen Italiaans spreekt, is een beëdigde tolk aanwezig.

Na ondertekening draagt de notaris de belastingen af namens de koper — de imposta di registro of IVA, plus de aanvullende heffingen — en registreert de akte bij het kadaster. De resterende koopsom wordt overgedragen aan de verkoper, doorgaans via een notarisrekening of bancaire garantie.

Op het moment van ondertekening gaat de juridische eigendom over op de vennootschap. De sleutels worden overhandigd en het pand is van jou — of beter gezegd: van de holding.

Fase 7: na de overdracht

De overdracht is het begin, niet het einde. Na de akte zijn er een aantal zaken die direct aandacht vragen. De nutscontracten — elektriciteit, gas, water — worden omgezet op naam van de vennootschap. De IMU-aangifte voor het nieuwe eigendom wordt ingediend bij de gemeente. De verhuurregistraties worden afgerond als dat nog niet was gedaan.

De Italiaanse commercialista start met de boekhouding van het nieuwe eigendom: openingsbalans, registratie van de aankoopprijs en aankoopkosten, opzet van de afschrijvingsplanning. De Nederlandse fiscalist verwerkt de aankoop in de Nederlandse jaarrekening en belastingaangifte van de holding.

En dan begint het eigenlijke avontuur: het pand verhuren, onderhouden, laten groeien — en af en toe zelf genieten van wat je hebt neergezet.

Lees ook ons artikel over welke adviseurs heb je echt nodig? en due diligence in Italië: wat moet jouw BV controleren?. De complete gids voor vastgoed via je holding brengt het hele proces samen.

Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie. Het aankoopproces in Italië kan per regio, pand en structuur sterk variëren. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde Italiaanse notaris, advocaat en fiscalist voor begeleiding bij jouw specifieke transactie.

Veelgestelde vragen

Hoe lang duurt een vastgoedaankoop in Italië via een vennootschap?
Reken op drie tot zes maanden van eerste serieuze interesse tot sleuteloverdracht. De due diligence duurt twee tot zes weken, de periode tussen compromesso en definitieve akte doorgaans zes tot twaalf weken. Bij financiering via een Italiaanse bank kan het langer duren.
Moet ik persoonlijk naar Italië voor de akte?
Niet per se. Je kunt een notariële volmacht (procura) laten opstellen bij een Nederlandse notaris, die iemand anders machtigt om namens jouw vennootschap te tekenen. Plan dit minstens twee weken van tevoren; de procura moet worden voorzien van een apostille en tijdig naar de Italiaanse notaris worden gestuurd.
Wanneer gaat de eigendom officieel over?
Op het moment dat de rogito notarile is ondertekend door alle partijen en de notaris de akte registreert bij het kadaster. Juridisch eigendom gaat over bij ondertekening; de kadastraal vastgelegde overdracht volgt kort daarna na de formele registratie.
Welke kosten komen bij de aankoop bovenop de koopprijs?
Reken op de imposta di registro (9% over de kadastrale waarde voor vennootschappen bij niet-eerste woning), notariskosten (doorgaans €2.500 tot €4.500), advocaatkosten, makelaarscommissie (2–3% voor de koper), geometra-kosten en eventuele vertaalkosten. Totale bijkomende kosten liggen doorgaans tussen 12% en 18% van de koopsom.
Wat zijn de eerste stappen na de overdracht?
Direct na de overdracht: nutscontracten omzetten op naam van de vennootschap, IMU-aangifte bij de gemeente, verhuurregistraties afronden (CIN, regionale portalen) en de administratie starten bij de commercialista. De Nederlandse fiscalist verwerkt de aankoop in de holdingadministratie en belastingaangifte.