Welke adviseurs heb je echt nodig bij aankoop van Italiaans vastgoed via een vennootschap?

Je spreekt met een Italiaanse makelaar die enthousiast is, een notaris die zegt dat alles goed komt en misschien een kennis die het ook heeft gedaan en zegt dat het meevalt. Maar bij een aankoop via een vennootschap van honderdduizenden euro's — in een buitenlands rechtsstelsel, met twee belastingdiensten die meekijken — wil je meer dan geruststellingen. Je wilt mensen die hun specifieke stuk van het proces kennen en bewaken.

Dit artikel legt uit welke adviseurs je nodig hebt, wat ieders rol precies is en hoe je ze het beste op elkaar afstemt.

De Italiaanse notaris: onmisbaar maar niet jouw advocaat

De Italiaanse notaio is een verplichte schakel in elke vastgoedtransactie. Zonder notarisakte is de eigendomsoverdracht niet rechtsgeldig. De notaris controleert de kadastrale gegevens, het hypotheekregister en de identiteit van partijen, en verzorgt de registratie van de akte bij het kadaster en de belastingdienst.

Wat de notaris niet is: jouw vertegenwoordiger. Hij is een onpartijdige openbaar ambtenaar die de rechtsgeldigheid van de transactie bewaakt — voor beide partijen. Als er clausules in de akte staan die ongunstig zijn voor de koper, is de notaris niet verplicht om jou daar actief op te wijzen. Hij legt voor, hij legt vast, maar hij behartigt niet jouw belangen.

Voor een vennootschapsaankoop is de notaris ook de partij die de vennootschapsdocumenten beoordeelt: de statuten, het KvK-uittreksel, het interne aankoopbesluit en de codice fiscale van de vennootschap. Zorg dat al deze documenten compleet en actueel zijn, ruim vóór de afgesproken passeerdatum.

Kies de notaris zelf — als koper heb je dat recht. Kies bij voorkeur een kantoor met aantoonbare ervaring met internationale transacties en buitenlandse kopers. In gebieden als Toscane, Veneto en Puglia zijn er notarissen die gespecialiseerd zijn in dit type transacties en die routinematig met Nederlandse of Duitstalige kopers werken.

De Italiaanse advocaat: de bewaker van jouw belangen

Waar de notaris onpartijdig is, is de advocaat (avvocato) jouw man of vrouw. Een Italiaanse advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht controleert het compromesso vóór ondertekening, identificeert clausules die ongunstig zijn voor de vennootschap en onderhandelt zo nodig aanpassingen.

Voor complexere transacties — panden met een onduidelijke vergunningstatus, aankopen met meerdere verkopers (erfgenamen), of transacties waarbij ook financiering speelt — is een advocaat geen luxe maar een noodzaak. De advocaat kan ook de due diligence coördineren: hij vraagt de relevante documenten op bij de gemeente, het hypotheekregister en het kadaster, en beoordeelt de juridische risico's.

Zoek een advocaat die zowel Italiaans als Engels spreekt en die ervaring heeft met buitenlandse vennootschappen als kopers. Een korte inleidende sessie van één of twee uur — om te bepalen of de samenwerking werkt — is een kleine investering die achteraf zijn waarde altijd bewijst.

De Nederlandse fiscalist: de brug naar huis

De Italiaanse adviseurs regelen het Italiaanse stuk. Maar jij bent een Nederlandse DGA met een Nederlandse holding — en de beslissingen die je in Italië neemt, werken door in jouw Nederlandse belastingpositie. Dat is de rol van de Nederlandse fiscalist.

De Nederlandse fiscalist beoordeelt de structuurbeslissing: directe BV, SRL of combinatiestructuur. Hij berekent de fiscale gevolgen van huurinkomsten, dividenduitkering en een eventuele toekomstige verkoop voor jouw persoonlijke en vennootschappelijke belastingpositie. En hij stemt af met de Italiaanse commercialista over de toepassing van het belastingverdrag en de voorkoming van dubbele belasting.

Kies bij voorkeur een fiscalist die eerder heeft gewerkt met DGA's die buitenlands vastgoed via een holding bezitten. De combinatie van internationaal belastingrecht, vastgoedfiscaliteit en holdingstructuren is gespecialiseerd terrein. Een generalist die "ook wel buitenlands vastgoed doet" is niet hetzelfde als iemand die dit dagelijks doet.

De Italiaanse commercialista: jouw lokale fiscale spil

De commercialista is de Italiaanse equivalent van de accountant-belastingadviseur — een professional die zowel de boekhouding als de belastingaangifte verzorgt. Voor jouw SRL of BV die in Italië actief is, is de commercialista onmisbaar: hij stelt de Italiaanse jaarrekening op, verzorgt de IRES-aangifte, begeleidt de IMU-afdracht en adviseert over de lokale fiscale verplichtingen.

Een goede commercialista heeft ook kennis van de verhuurregelgeving — CIN-registratie, toeristenbelasting, gastregistratie bij de politie — en kan je helpen bij het opzetten van de administratie rondom de verhuuractiviteiten. In regio's met veel buitenlandse investeerders zijn er commercialisti die gespecialiseerd zijn in internationale cliënten en die gewend zijn om samen te werken met Nederlandse of Duitse fiscalisten.

Zorg dat de commercialista en de Nederlandse fiscalist elkaar kennen en regelmatig afstemmen. De meest kostselijke fouten in internationale structuren ontstaan niet door slechte adviseurs afzonderlijk, maar door een gebrek aan coördinatie tussen hen.

De geometra: technisch oog vóór de aankoop

De geometra is een Italiaanse bouwtechnische specialist — vergelijkbaar met een bouwkundig adviseur of landmeter in Nederland. Bij de aankoop van een vastgoedobject speelt de geometra een cruciale rol in de due diligence: hij controleert de vergunningstatus bij de gemeente, beoordeelt de bouwkundige staat en vergelijkt de feitelijke situatie met de geregistreerde kadastrale gegevens.

Een goede geometra signaleert onvergunde verbouwingen, constateert bouwkundige gebreken en geeft een realistische inschatting van de renovatiekosten. Als er renovatieplannen zijn na aankoop, kan de geometra ook de vergunningaanvragen coördineren en het bouwproces begeleiden.

De kosten van een geometra voor een due diligence-inspectie liggen doorgaans tussen de €300 en €800, afhankelijk van de omvang van het pand. Dat is de goedkoopste verzekering die je kunt afsluiten voor een aankoop van honderdduizenden euro's.

De Italiaanse makelaar: gids maar niet neutraal

In Italië werkt de makelaar (agente immobiliare) doorgaans voor zowel koper als verkoper — een systeem dat in Nederland minder gebruikelijk is. De makelaar ontvangt zijn commissie van beide partijen (typisch 2% tot 3% van beide kanten), wat zijn neutraliteit beperkt. Hij is geen vertegenwoordiger van jouw belangen, maar een intermediair die de transactie tot stand brengt.

Dat maakt de makelaar nuttig als poortwachter naar het aanbod en als begeleider bij bezichtigingen, maar minder geschikt als adviseur bij de onderhandeling over prijs en contractvoorwaarden. Voor dat laatste heb je de advocaat.

Als je samenwerkt met een Italiaanse makelaar die ook een netwerk heeft van betrouwbare notarissen, geometri en commercialisti, is dat een voordeel. Maar wees bewust van zijn positie en gebruik zijn aanbevelingen als startpunt, niet als eindadvies.

De rolverdeling in een overzicht

De notaris verzekert de juridische geldigheid van de overdracht. De advocaat beschermt jouw contractuele positie. De Nederlandse fiscalist bewaakt jouw belastingpositie in Nederland. De commercialista regelt de Italiaanse fiscale verplichtingen. De geometra controleert de technische en vergunningsrechtelijke staat van het pand. De makelaar faciliteert het contact met de markt. Samen vormen zij het team dat een complexe internationale transactie tot een goed einde brengt.

Realmente verbindt je met betrouwbare adviseurs in elk van deze rollen — professionals die de route kennen en die weten hoe het Nederlandse en het Italiaanse systeem op elkaar inhaken.

Lees ook ons artikel over due diligence in Italië: wat moet jouw BV controleren vóór aankoop? en het compromesso bij aankoop via een BV of SRL. De complete gids voor vastgoed via je holding geeft het volledige overzicht.

Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie. De keuze van adviseurs is afhankelijk van de specifieke transactie, regio en structuur. Raadpleeg altijd gekwalificeerde professionals voor advies op maat.

Veelgestelde vragen

• Heb ik een Italiaanse advocaat nodig als de notaris toch alles controleert?
  Ja. De notaris is onpartijdig en behartigt niet specifiek jouw belangen. Een advocaat controleert het compromesso vóór ondertekening, identificeert ongunstige clausules en coördineert de due diligence. Bij complexe transacties of panden met een onduidelijke status is een advocaat onmisbaar.

• Wat doet een commercialista en waarom heb ik er één nodig?
  De commercialista is de Italiaanse accountant-belastingadviseur. Hij stelt de Italiaanse jaarrekening en belastingaangifte op voor jouw SRL of BV, begeleid de IMU-afdracht en adviseert over lokale fiscale verplichtingen. Zonder een goede commercialista loop je het risico op gemiste deadlines en onjuiste aangiften.

• Moet mijn Nederlandse fiscalist ook Italiaans belastingrecht kennen?
  Hij hoeft geen Italiaans belastingexpert te zijn, maar hij moet wel begrijpen hoe het belastingverdrag Nederland-Italië werkt en hoe buitenlandse inkomsten en dividenden in de Nederlandse structuur worden verwerkt. Kies iemand met aantoonbare ervaring in internationale holdingstructuren en buitenlands vastgoed.

• Wat doet een geometra en is die altijd nodig?
  De geometra is een bouwtechnisch specialist die de vergunningstatus en bouwkundige staat van een pand beoordeelt. Hij is niet wettelijk verplicht, maar wordt sterk aanbevolen — zeker bij oudere panden of panden met verbouwingen. Onvergunde bouw is een van de meest voorkomende risico's bij Italiaans vastgoed.

• Betaal ik als koper ook commissie aan de Italiaanse makelaar?
  Ja. In Italië betalen zowel koper als verkoper een commissie aan de makelaar, doorgaans 2% tot 3% per partij van de koopprijs. Dit is een gebruikelijke praktijk die afwijkt van het Nederlandse systeem. Vraag de commissieafspraken vooraf schriftelijk te bevestigen.