Due diligence in Italië: wat moet jouw BV controleren vóór…

Het pand is gevonden. De locatie klopt, de prijs is onderhandeld en de verkoper wil graag snel tekenen. Precies op dat moment — als het enthousiasme het grootst is — is het verstandigst om een stap terug te zetten en systematisch te controleren wat je nu eigenlijk koopt.

Due diligence is in Italië geen formaliteit. Het Italiaanse vastgoedrecht kent een aantal risico's die in Nederland minder voorkomen: illegale verbouwingen die decennialang zijn gedoogd maar bij verkoop alsnog een probleem vormen, erfdienstbaarheden die niet in de koopakte staan maar wel juridisch afdwingbaar zijn, en hypotheken die na de overdracht op het pand blijven rusten als de notaris ze niet tijdig heeft doorgevorderd. Als koper — en zeker als vennootschap — draag jij de verantwoordelijkheid voor wat je koopt.

Het kadaster: de juridische identiteit van het pand

De eerste stop in elk due diligence-onderzoek is het Italiaanse kadaster (Catasto), beheerd door de Agenzia delle Entrate. Hier vind je de officiële kadastrale gegevens van het pand: de categorie, de oppervlakte, de rendita catastale (de fiscale huurwaarde die de basis vormt voor diverse belastingen) en de naam van de geregistreerde eigenaar.

Controleer of de verkoper ook daadwerkelijk de eigenaar is die in het kadaster staat vermeld. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar in Italië zijn er situaties waarin het juridische eigendom niet is bijgewerkt na vererving of erfenis — wat betekent dat er meerdere erfgenamen als mede-eigenaar moeten instemmen met de verkoop, ook al presenteert één persoon zich als de verkoper.

Controleer ook of de kadastraal geregistreerde oppervlakte overeenkomt met de werkelijke oppervlakte van het pand. Verbouwingen die zijn uitgevoerd zonder de kadastrale gegevens bij te werken, kunnen juridische complicaties geven bij de overdracht en toekomstige belastingberekeningen beïnvloeden.

Het hypotheekregister: zijn er schulden op het pand?

Via de Conservatoria dei Registri Immobiliari — het hypotheekregister — is te controleren of er hypotheken, pandrechten of beslagen rusten op het pand. Dit is een cruciale stap: in Italië is een hypotheek een zakelijk recht dat aan het pand kleeft, niet aan de eigenaar. Dat betekent dat als jij het pand koopt terwijl er nog een hypotheek op staat die niet is afgelost, die hypotheek na de overdracht jouw probleem kan worden.

De Italiaanse notaris is verplicht om vóór de overdracht te controleren of het pand vrij is van hypotheken en beslagen. Bij de definitieve akte vraagt de notaris de verkoper om eventuele hypotheken gelijktijdig met de overdracht af te lossen — de koopsom wordt dan deels direct gebruikt om de hypotheek te liquideren. Maar als koper doe je er goed aan dit ook zelf te verifiëren in de fase vóór het compromesso, zodat je weet wat er speelt.

Bouwvergunningen: het meest onderschatte risico

Dit is het onderdeel van de due diligence dat de meeste kopers onderschatten — en dat de meeste problemen geeft. In Italië is het historisch gezien gebruikelijk geweest om verbouwingen uit te voeren zonder de juiste vergunningen, of om bestaande ruimtes om te bouwen tot woonruimte zonder officiële goedkeuring. Kelders die zijn omgetoverd tot slaapkamers, dakterrassen die zijn ingesloten, aanbouwen zonder bouwvergunning — het komt veelvuldig voor, ook in panden die al decennialang worden verhuurd.

Het probleem voor een koper: als je een pand koopt met onvergunde bouw, koop je ook de onvergunde situatie. De Italiaanse overheid kan — zeker nu handhaving is aangescherpt — eisen dat onvergunde bouwdelen worden afgebroken of gelegaliseerd. Een legalisatieprocedure (sanatoria of condono edilizio) is mogelijk maar tijdrovend en kostbaar.

Laat daarom vóór het compromesso een geometra of bouwkundig ingenieur het pand inspecteren en de vergunningstatus controleren bij het gemeentearchief (Comune). Die expert vraagt de bouwdossiers op en vergelijkt de papieren situatie met de werkelijke staat van het pand. Eventuele afwijkingen moeten worden gedocumenteerd en, indien nodig, als ontbindende voorwaarde in het compromesso worden opgenomen.

Erfdienstbaarheden en gebruiksrechten

Een erfdienstbaarheid (servitù) is een zakelijk recht dat de eigenaar van één perceel verplicht om een bepaald gebruik door de eigenaar van een aangrenzend perceel te gedogen — bijvoorbeeld een recht van overpad, een waterleiding die over het perceel loopt, of een recht op uitzicht. Erfdienstbaarheden zijn zakelijke rechten die aan het perceel kleven en bij overdracht meegaan.

Niet alle erfdienstbaarheden zijn ingeschreven in het kadaster of het hypotheekregister. Sommige zijn evident of al lang bestaand gebruik dat juridisch is gegroeid zonder formele registratie. De notaris controleert de geregistreerde erfdienstbaarheden, maar voor niet-geregistreerde rechten is lokale kennis onmisbaar. Vraag de verkoper expliciet om schriftelijke verklaring van alle bekende erfdienstbaarheden en gebruiksrechten, en laat een lokale advocaat de situatie beoordelen.

Energielabel en technische staat

Voor verhuur is het APE (Attestato di Prestazione Energetica) verplicht, maar ook voor de aankoop zelf is het energielabel informatief: een laag energielabel (E, F of G) betekent hoge energiekosten en mogelijk toekomstige verplichtingen als de Europese regelgeving voor minimale energieprestaties van gebouwen verder wordt aangescherpt.

Naast het APE is een bouwkundige keuring door een onafhankelijke geometra of ingegnere verstandig — en bij oudere panden bijna onmisbaar. Die keuring beoordeelt de staat van de fundering, het dak, de installaties (elektra, sanitair, verwarming) en de constructieve integriteit. Bij een pand in een aardbevingsgevoelig gebied — en dat geldt voor een aanzienlijk deel van Italië — is seismische veiligheid een extra aandachtspunt.

De verkoophistorie en de staat van de VvE

Als het pand onderdeel is van een appartementencomplex, is er doorgaans een Vereniging van Eigenaars (condominio). Controleer of er achterstallige bijdragen zijn van de verkoper — want in Italië kan de nieuwe eigenaar in sommige gevallen ook aansprakelijk worden gesteld voor de schulden van de vorige eigenaar aan het condominio. Vraag de condominiobeheeerder (amministratore di condominio) om een schuldverklaring vóór de overdracht.

Controleer ook of er grote onderhoudswerken gepland staan waarvoor het condominio al een besluit heeft genomen — een nieuw dak, een liftvernieuwing, buitenschilderwerk. Die kosten worden omgeslagen over de eigenaren naar rato van het eigendomsaandeel (millesimi), en als koper kun jij er voor een deel voor opdraien als het besluit al vóór jouw aankoop is genomen.

Due diligence als vennootschap: extra aandachtspunten

Als koper in de hoedanigheid van een BV of SRL, zijn er twee aanvullende checks die je doet bovenop de standaard due diligence. Ten eerste: controleer of het pand geschikt is voor de activiteit die de vennootschap wil uitoefenen. Een pand dat wordt geclassificeerd als woonhuis (A/2 of A/7 in het Italiaans kadaster) mag in principe worden gebruikt als vakantieverhuur, maar niet zomaar als hotel of B&B zonder aanvullende vergunningen.

Ten tweede: laat de aankoopprijs toetsen op marktconformiteit. Als de aankoop plaatsvindt door een vennootschap die gelieerd is aan de verkoper — wat bij bepaalde familiaire structuren of herstructureringen het geval kan zijn — kijken zowel de Nederlandse als de Italiaanse belastingdienst of de prijs marktconform is. Een onafhankelijke taxatie geeft de nodige onderbouwing.

Lees ook ons artikel over de rol van de notaris bij aankoop via een vennootschap en welke adviseurs heb je echt nodig?. De complete gids voor vastgoed via je holding brengt het aankoopproces in zijn geheel samen.

Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch advies. Due diligence vereisten kunnen per regio, gemeente en type pand sterk verschillen. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde Italiaanse advocaat, geometra en notaris voor een volledige beoordeling van een specifiek pand.

Veelgestelde vragen

Wat is het grootste due diligence-risico bij aankoop van Italiaans vastgoed?
Onvergunde bouw is het meest voorkomende en impactvollste risico. Verbouwingen zonder vergunning zijn in Italië wijdverspreid en kunnen bij verkoop tot verplichte afbraak of kostbare legalisatieprocedures leiden. Laat altijd een geometra de vergunningstatus controleren bij de gemeente vóór het compromesso.
Hoe controleer ik of er een hypotheek op het pand rust?
Via de Conservatoria dei Registri Immobiliari is de hypotheekstatus te raadplegen. De notaris voert deze check uit vóór de definitieve akte, maar doe dit ook zelf vóór het compromesso. Een advocaat of notariskantoor kan dit voor je opvragen.
Wat zijn de risico's van achterstallige condominio-schulden?
In Italië kan de nieuwe eigenaar in bepaalde gevallen aansprakelijk worden gesteld voor de achterstallige condominio-bijdragen van de verkoper. Vraag vóór de overdracht altijd een schuldverklaring op bij de condominio-beheerder en laat dit ook in de koopakte vastleggen.
Moet ik een bouwkundige keuring laten uitvoeren?
Sterk aanbevolen, zeker bij oudere panden en panden in aardbevingsgevoelige gebieden. Een geometra of bouwkundig ingenieur beoordeelt de technische staat en vergelijkt de werkelijke situatie met de vergunde situatie. De kosten liggen doorgaans tussen €300 en €800 afhankelijk van de omvang van het pand.
Kan ik als vennootschap worden aangeslagen voor schulden van de vorige eigenaar?
Voor condominio-schulden bestaat dit risico onder bepaalde omstandigheden. Voor andere schulden van de verkoper geldt dat het pand zakelijk is bezwaard als er een hypotheek of beslag op rust — dat kleeft aan het pand, niet aan de persoon. Daarom is de hypotheekregistercheck essentieel.