Het compromesso bij aankoop via een BV of SRL: valkuilen…

Het compromesso is het scharnierpunt van de Italiaanse vastgoedtransactie. Op het moment dat je tekent, ben je juridisch gebonden — als koper én als vennootschap. De aanbetaling is betaald, de datum voor de definitieve akte staat vast en de terugtrekmogelijkheden zijn beperkt. Wat er in dat contract staat, bepaalt voor een groot deel hoe de rest van het traject verloopt.

Voor een particuliere koper is het compromesso al complex genoeg. Voor een vennootschap als koper komen er aanvullende dimensies bij: wie tekent namens de BV of SRL, welke vennootschapsdocumenten moeten worden overlegd, en welke clausules zijn essentieel om de belangen van de vennootschap te beschermen? Dit artikel legt het uit.

Wat is het compromesso en waarom is het zo bindend?

Het compromesso — officieel het contratto preliminare di compravendita — is het voorlopig koopcontract waarbij koper en verkoper zich bindend verplichten tot de transactie. Het bevat de koopprijs, de omschrijving van het pand, de identiteit van partijen en de datum waarop de definitieve akte (rogito) zal worden gepasseerd.

De caparra confirmatoria — de aanbetaling — bedraagt doorgaans 10% van de koopprijs en is bij ondertekening verschuldigd. Dit is geen gewone borgsom: als de koper zich terugtrekt zonder geldige reden, verliest hij de aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele terugbetalen. De sancties zijn dus asymmetrisch en substantieel.

Dat maakt het compromesso tot een document dat zorgvuldig moet worden opgesteld en gecontroleerd — liefst door een Italiaanse advocaat die jouw belangen bewaakt, niet alleen door de notaris die beide partijen bedient.

Wie tekent namens de vennootschap?

Als de koper een BV of SRL is, is er een extra vraag: wie is bevoegd om namens de vennootschap te tekenen? In principe is dat de wettelijk vertegenwoordiger — de bestuurder van de BV of de amministratore van de SRL — mits de statuten en het aandeelhoudersbesluit daarvoor ruimte geven.

Voor een Nederlandse BV geldt dat de bestuurder in de meeste gevallen tekenbevoegd is op basis van de statuten. Maar als er meerdere bestuurders zijn, of als de statuten vereisen dat bepaalde transacties worden goedgekeurd door de aandeelhoudersvergadering of de raad van commissarissen, dan is een intern besluit nodig vóór ondertekening. De Italiaanse notaris en advocaat zullen dit intern besluit opvragen als onderdeel van de documentatie.

Als de bestuurder niet persoonlijk aanwezig kan zijn bij het ondertekenen van het compromesso, is een notariële volmacht (procura) vereist. Die moet in Nederland worden opgesteld bij een Nederlandse notaris en voorzien van een apostille, zodat hij in Italië rechtsgeldig is. Plan dit tijdig: de procura opstellen en apostilleren duurt doorgaans vijf tot tien werkdagen.

De aanbetaling: hoe betaalt een vennootschap?

De caparra van 10% moet worden betaald vanuit de vennootschap — niet vanuit jouw privérekening. Als de BV of SRL de koper is, moet de betaling ook aantoonbaar vanuit de vennootschapsrekening komen. Een betaling vanuit privémiddelen kan worden aangemerkt als een lening van de DGA aan de vennootschap, wat administratieve gevolgen heeft.

Zorg dat de vennootschap op het moment van ondertekening voldoende liquiditeit heeft op een rekening die snel toegankelijk is. Internationale overboekingen naar een Italiaanse notarisrekening of verkopersrekening kunnen één tot drie werkdagen duren. Sommige notarissen aanvaarden ook een bankgarantie of escrow-constructie als alternatief voor een directe overboeking.

Essentiële clausules voor de vennootschap

Een compromesso dat alleen de basisafspraken bevat — prijs, pand, datum — biedt onvoldoende bescherming. Voor een vennootschap als koper zijn er een aantal clausules die bijna altijd nodig zijn.

Een financieringsvoorbehoud is aan te raden als de aankoop (deels) wordt gefinancierd met vreemd vermogen. Als het compromesso wordt getekend voordat de financiering is rondgekomen, loop je het risico dat je de aanbetaling verliest als de bank de lening weigert. Een ontbindende voorwaarde op basis van financiering geeft je de mogelijkheid om de transactie te annuleren zonder verlies van de aanbetaling als de financiering niet rond komt.

Een due diligence-voorbehoud is eveneens waardevol — zeker als de bouwkundige keuring en de vergunningstatus nog niet volledig zijn onderzocht op het moment van het compromesso. Een clausule die de koopovereenkomst ontbindt als er substantiële bouwkundige gebreken of onvergunde situaties worden aangetroffen, beschermt de vennootschap tegen onaangename verrassingen.

Een clausule over de staat van het pand bij overdracht legt vast dat het pand vrij van huurders en persoonlijke bezittingen wordt overgedragen op de overeengekomen datum. Klinkt vanzelfsprekend, maar in Italië is het niet ongewoon dat verkopers de levering uitstellen of panden niet volledig leeg opleveren.

Valkuil: het compromesso als privépersoon tekenen

Een veelgemaakte fout: de DGA tekent het compromesso op persoonlijke titel, in de veronderstelling dat hij de aankoop later alsnog naar de holding kan schuiven. Dat kan in Italië niet zomaar. Zodra het compromesso is ondertekend, staat vast wie de koper is. De definitieve akte zal de partij benoemen die in het compromesso staat vermeld.

Als de uiteindelijke koper de holding moet zijn, maar het compromesso is getekend door de DGA privé, dan is een overdracht van het kooprecht (cessione del contratto) nodig — een extra juridische stap die niet altijd soepel verloopt en die fiscale gevolgen kan hebben.

Zorg dus dat de structuurbeslissing — BV, SRL of privé — definitief is vóórdat het compromesso wordt getekend. Dit is precies waarom structuuradvies vroeg in het proces zo belangrijk is.

Registratie van het compromesso

In Italië is het mogelijk — en bij hogere bedragen verstandig — om het compromesso te registreren bij de Agenzia delle Entrate. Registratie maakt het contract publiekelijk kenbaar en beschermt de koper: als de verkoper na het compromesso nog een tweede koopcontract sluit met een andere partij, prevaleert het geregistreerde compromesso.

De registratie kost een percentage van de aanbetaling als belasting (imposta di registro op de caparra), maar dit bedrag wordt verrekend met de bij de definitieve akte verschuldigde overdrachtsbelasting. Het is daarmee geen extra last, maar een vooruitbetaling die de koper beschermt.

Een notarieel compromesso — dat wil zeggen een compromesso dat voor de notaris wordt ondertekend in plaats van onderhands — biedt nog meer bescherming en kan door de koper worden ingeschreven in het kadaster als zekerheidsrecht. Dit is aan te raden bij grote transacties of bij verkopers waarbij je extra zekerheid wilt over de nakoming.

Lees ook ons artikel over due diligence in Italië: wat moet jouw BV controleren vóór aankoop? en van documentatie tot sleuteloverdracht: het aankoopproces stap voor stap. De complete gids voor vastgoed via je holding geeft het totaalplaatje.

Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen juridisch advies. Het Italiaanse contractenrecht en de specifieke vereisten voor vennootschappen als koper zijn complex. Laat het compromesso altijd controleren door een Italiaanse advocaat die jouw belangen behartigt, vóór ondertekening.

Veelgestelde vragen

Kan ik het compromesso als privépersoon tekenen en het pand later overdragen aan mijn holding?
Nee, niet rechtstreeks. Het compromesso legt de koper vast; de definitieve akte volgt de partij die in het compromesso staat. Een overdracht van het kooprecht (cessione del contratto) is mogelijk maar complex en heeft fiscale gevolgen. Zorg dat de structuurbeslissing definitief is vóórdat je tekent.
Wie is bevoegd om namens een Nederlandse BV het compromesso te tekenen?
De wettelijk vertegenwoordiger (bestuurder) van de BV, mits de statuten en eventueel vereiste interne besluiten daarvoor ruimte geven. Als de bestuurder niet aanwezig kan zijn, is een notariële volmacht (procura) nodig. Plan dit minstens twee weken van tevoren.
Wat gebeurt er als ik me terugtrek na het compromesso?
Als koper verlies je de aanbetaling (caparra confirmatoria) — doorgaans 10% van de koopprijs. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele van de aanbetaling terugbetalen. Het is daarom essentieel om het compromesso pas te tekenen als je de due diligence grotendeels hebt afgerond.
Moet het compromesso geregistreerd worden bij de Italiaanse belastingdienst?
Registratie is niet verplicht voor onderhands gesloten compromessi, maar wordt sterk aanbevolen bij hogere bedragen. Een geregistreerd compromesso beschermt de koper als de verkoper alsnog een ander koopcontract sluit. De registratiebelasting wordt verrekend met de definitieve overdrachtsbelasting.
Welk financieringsvoorbehoud moet ik opnemen als ik een hypotheek nodig heb?
Laat een ontbindende voorwaarde opnemen die de koopovereenkomst ontbindt zonder verlies van de aanbetaling als de benodigde financiering niet wordt verkregen vóór een bepaalde datum. Specificeer het bedrag, het type financiering en de termijn. Laat dit door een advocaat formuleren — generieke clausules bieden soms onvoldoende bescherming.