Heffingsrechten over huur en vermogenswinst bij Italiaans vastgoed via een vennootschap

Je houdt van concrete cijfers. Wat gaat er van de huurinkomsten af, en wat blijft er over? Wat kost het als je het pand na tien jaar verkoopt met winst? Dit zijn de vragen die bepalen of een investering in Italiaans vastgoed via je holding werkelijk rendeert — en het antwoord begint bij begrijpen wie er mag heffen, hoeveel, en wanneer.

Het belastingverdrag tussen Nederland en Italië wijst het primaire heffingsrecht over vastgoedinkomsten toe aan Italië. Dat klinkt simpel, maar de uitwerking verschilt per type inkomen. Huurinkomsten worden anders behandeld dan vermogenswinst, en voor een vennootschap gelden andere tarieven dan voor een privépersoon. Dit artikel zet de mechanismen helder op een rij.

Huurinkomsten: belast in Italië via IRES

Wanneer jouw BV of SRL het Italiaanse pand verhuurt, vloeien de huurinkomsten in de vennootschap. In Italië zijn die inkomsten onderworpen aan de IRES — de Italiaanse vennootschapsbelasting — met een tarief van 24% over de belastbare winst. Dat is de nettohuurinkomst: de bruto huurontvangsten minus de aftrekbare kosten.

Welke kosten zijn aftrekbaar? Denk aan onderhoud en reparaties, beheerskosten, de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (IMU), afschrijving op het pand, verzekeringen en rentekosten als het pand (gedeeltelijk) gefinancierd is. De afschrijving op vastgoed bedraagt in Italië voor vennootschappen doorgaans 3% per jaar van de aanschafwaarde — een bescheiden maar structureel voordeel dat de belastbare grondslag jaar na jaar verlaagt.

Naast de IRES geldt voor veel vennootschappen ook de IRAP — de Imposta Regionale sulle Attività Produttive, een regionale productiebelasting. Het standaardtarief bedraagt 3,9%, al varieert dat per regio en per type activiteit. Voor puur passieve vastgoedvennootschappen geldt in sommige gevallen een vrijstelling of verlaagd tarief, maar dit is een technisch punt dat per situatie verschilt.

Wie een Italiaanse SRL gebruikt als verhuurvennootschap, betaalt dus in de meeste gevallen effectief 24% tot bijna 28% vennootschapsbelasting in Italië over de nettowinst. Dat is het Italiaanse stuk. Het Nederlandse stuk — wat er daarna nog bij de holding belast wordt — hangt af van de dividendstructuur en de deelnemingsvrijstelling, waarover meer in het artikel over winst terugsluizen naar Nederland.

Wat telt als belastbare huurwinst in Italië?

Italië kent een eigen systematiek voor het bepalen van de belastbare grondslag bij vastgoed dat in een vennootschap zit. De belastbare winst is in beginsel de werkelijke nettohuurinkomst, maar er zijn twee aandachtspunten die de grondslag kunnen verhogen.

Het eerste is de IMU — de gemeentelijke vastgoedbelasting die je als vennootschapseigenaar jaarlijks betaalt, ongeacht of het pand verhuurd is of leeg staat. De IMU is in beginsel aftrekbaar als bedrijfslast, maar er zijn beperkingen. Laat dit jaarlijks toetsen door je Italiaanse commercialista.

Het tweede aandachtspunt is de kadastrale waarde. In sommige gevallen vergelijkt de Italiaanse fiscus de aangegeven huurinkomsten met de kadastrale rendita — de fictieve huurwaarde die het kadaster aan het pand toekent. Als de werkelijke huur lager is dan de rendita, kan de fiscus de rendita als minimumgrondslag hanteren. Bij marktconforme verhuur speelt dit doorgaans geen rol, maar bij onderverhuur of verhuur aan gelieerde partijen is het een aandachtspunt.

Vermogenswinst bij verkoop: de plusvalenza

Als jouw vennootschap het pand verkoopt voor meer dan de fiscale boekwaarde, ontstaat er een verkoopwinst — in Italië de plusvalenza. Die winst is voor een vennootschap belast als gewone bedrijfswinst via de IRES, dus tegen hetzelfde tarief van 24%.

De fiscale boekwaarde is de aankoopprijs plus eventuele geactiveerde verbouwingskosten, minus de afschrijvingen die in de loop der jaren fiscaal zijn genomen. Hoe langer je het pand houdt en hoe meer je hebt afgeschreven, hoe lager de boekwaarde — en dus hoe hoger de belastbare winst bij verkoop.

Hier zit een interessant spanningsveld: afschrijving verlaagt je belastbare winst elk jaar (gunstig op de korte termijn), maar verhoogt de plusvalenza bij verkoop (ongunstig op de lange termijn). Of afschrijven netto voordelig is, hangt af van jouw tijdshorizon en de verwachte verkoopprijs. Dit is een rekensom die je vooraf maakt, niet achteraf.

Voor privépersonen geldt in Italië een uitzondering: als je een pand langer dan vijf jaar in privébezit houdt, is de verkoopwinst vrijgesteld van belasting. Voor vennootschappen bestaat deze vrijstelling niet — de plusvalenza is altijd belast, ongeacht de houdperiode. Dit is een wezenlijk verschil met privébezit dat de entiteitskeuze mede bepaalt.

Er is wel een spreidingsoptie: een vennootschap mag onder bepaalde voorwaarden de plusvalenza spreiden over maximaal vijf jaar, mits het pand minstens drie jaar in bezit is geweest. Dat verlaagt de belasting in het verkoopjaar en spreidt de last — een optie die de moeite waard is om met de commercialista te bespreken vóór de verkoop wordt afgerond.

Nederland: wanneer heft de Belastingdienst mee?

Het belastingverdrag wijst het primaire heffingsrecht over vastgoedinkomsten toe aan Italië, maar Nederland heeft wel degelijk een rol — alleen pas nadat de Italiaanse belasting is betaald.

Voor DGA's die een Nederlandse BV gebruiken die direct Italiaans vastgoed bezit, verwerkt de BV de Italiaanse inkomsten in haar Nederlandse jaarrekening. Nederland verleent een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting, zodat er geen volledige dubbele heffing plaatsvindt. Maar de exacte methode — evenredige vrijstelling of verrekening — hangt af van de specifieke situatie.

Voor DGA's die de combinatiestructuur gebruiken (Nederlandse holding → Italiaanse SRL), blijft de winst in eerste instantie in de SRL en raakt het de Nederlandse holding pas via dividenduitkeringen. Als de deelnemingsvrijstelling van toepassing is, zijn die dividenden in Nederland vrijgesteld van Vpb — wat betekent dat de totale belastingdruk op de huurwinst effectief gelijk is aan het Italiaanse niveau.

Dit is precies waarom de combinatiestructuur voor actieve verhuuractiviteiten aantrekkelijk kan zijn: de deelnemingsvrijstelling absorbeert de dividendstroom, en de belasting blijft beperkt tot het Italiaanse IRES-niveau.

Wat dit betekent voor je rendement

Om een realistisch RendementsBegrip te hebben, is het nuttig om de belastingdruk in concrete percentages te denken. Bij actieve verhuur via een SRL reken je in Italië op circa 24% IRES over de nettowinst, plus eventueel IRAP. Als je het dividend vervolgens via de deelnemingsvrijstelling naar de holding haalt, is er geen extra Nederlandse Vpb. Wil je het geld uiteindelijk privé ontvangen als DGA, dan betaal je dividendbelasting en box-2-heffing in Nederland — samen momenteel circa 24,5% over het nettodividend.

De totale belastingdruk van winst in de SRL naar privé in jouw zak loopt daarmee op tot grofweg 42–45%. Dat klinkt als veel, maar het is vergelijkbaar met wat een Nederlander betaalt over werkinkomen of vermogensrendement in hogere schijven — en je houdt de vrijheid om het geld in de holding te laten zitten en opnieuw te investeren, zonder dat privéheffing al aan de orde is.

Lees voor de aangiftekant ons artikel over jaarlijkse aangifte huurinkomsten in de BV: Vpb en deelnemingsvrijstelling, en bekijk het belastingverdrag Nederland-Italië voor de juridische basis achter de heffingsrechten. De complete gids voor vastgoed via je holding geeft het volledige overzicht.

> Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen fiscaal advies. Belastingtarieven en regelgeving veranderen regelmatig. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde fiscalist met kennis van zowel het Nederlandse als het Italiaanse belastingrecht voordat je beslissingen neemt over jouw vastgoedinvestering.

Veelgestelde vragen