Imposta di registro vs. IVA: welk tarief betaalt jouw vennootschap bij aankoop in Italië?

Je hebt de koopsom onderhandeld en de notaris bereidt de akte voor. Dan verschijnt er een kostenplaatje op tafel waarbij één post je direct opvalt: de Italiaanse overdrachtsbelasting. Maar welk tarief geldt er precies? En is het de imposta di registro of de IVA? Voor veel Nederlandse DGA's is dit de eerste kennismaking met een Italiaans belastingonderscheid dat op het eerste gezicht verwarrend is, maar in de praktijk heel logisch werkt zodra je de systematiek begrijpt.

De keuze tussen imposta di registro en IVA hangt niet af van jouw voorkeur, maar van de eigenschappen van het pand en van de verkopende partij. Begrijp je die regels vooraf, dan weet je wat je kwijt bent aan aankoopbelastingen — en in sommige gevallen kun je zelfs de IVA terugvragen.

Twee systemen, één transactie

Italië kent twee verschillende belastingstelsels voor vastgoedoverdrachten: de imposta di registro en de IVA (btw). In principe geldt altijd één van de twee — niet allebei tegelijk, hoewel er aanvullende heffingen zijn (imposta ipotecaria en imposta catastale) die bij beide systemen kunnen komen.

Welk stelsel van toepassing is, hangt primair af van wie de verkoper is en wat voor pand er wordt verkocht. Verkoopt een particulier of een niet-btw-plichtige entiteit, dan geldt de imposta di registro. Verkoopt een btw-plichtige ondernemer — zoals een projectontwikkelaar of een bouwbedrijf — dan geldt in principe de IVA, mits het pand voldoet aan bepaalde voorwaarden.

De imposta di registro: tarieven voor vennootschappen

De imposta di registro is de meest voorkomende overdrachtsbelasting bij aankoop van bestaand vastgoed. Het tarief hangt af van het type pand en het type koper.

Voor een vennootschap die een woning koopt — geen eerste woning (prima casa) — geldt een tarief van 9% over de kadastrale waarde (valore catastale), niet over de werkelijke koopsom. De kadastrale waarde is een fictieve fiscale waarde die door het Italiaanse kadaster wordt vastgesteld en doorgaans lager ligt dan de marktprijs. Het verschil kan aanzienlijk zijn: in populaire regio's als Toscane of Ligurië betaal je soms 30–50% minder belasting dan bij heffing over de koopsom.

Naast de imposta di registro zijn er twee aanvullende heffingen: de imposta ipotecaria (hypotheekrecht, doorgaans 50 euro vast bedrag voor niet-agrarisch vastgoed) en de imposta catastale (kadasterrecht, eveneens 50 euro vast). Bij residentieel vastgoed voor vennootschappen zijn deze bedragen vlak.

Voor agrarische grond en andere niet-residentiële categorieën gelden andere tarieven. Ook bij aankoop van bedrijfspanden of commercieel vastgoed wijken de tarieven af. Laat de notaris bij elk specifiek pand het toepasselijke tarief bevestigen — de categorie-indeling in het Italiaanse kadaster bepaalt welke regel geldt.

De IVA: wanneer is btw van toepassing?

Als de verkoper een btw-plichtige ondernemer is — typisch een projectontwikkelaar of een aannemer die een nieuwbouwpand verkoopt — dan geldt de IVA in plaats van de imposta di registro. Het IVA-tarief voor residentieel vastgoed bedraagt in de meeste gevallen 10%. Voor luxevastgoed (de zogeheten categorie A/1, A/8 en A/9 in het Italiaanse kadaster — herenhuizen, villa's en kastelen) geldt het hogere tarief van 22%.

De IVA wordt berekend over de contractuele koopsom, niet over de kadastrale waarde. Dat is een fundamenteel verschil met de imposta di registro: bij IVA betaal je het tarief over wat je werkelijk betaalt, wat bij dure panden een significante extra last kan zijn.

Bij IVA-transacties zijn de aanvullende heffingen lager: 200 euro imposta di registro (vast bedrag), 200 euro imposta ipotecaria en 200 euro imposta catastale. De totale aankoopbelasting bij een IVA-transactie bestaat dus uit de btw plus drie keer 200 euro.

Kan een vennootschap de IVA terugvragen?

Hier wordt het interessant voor DGA's die via een BV of SRL kopen. Als de kopende vennootschap btw-plichtig is in Italië — wat het geval is als de SRL verhuuractiviteiten verricht waarvoor ze btw in rekening brengt — dan kan de betaalde IVA bij aankoop worden verrekend als voorbelasting.

Verhuur van residentieel vastgoed is in Italië in beginsel vrijgesteld van btw (IVA-vrijstelling). Dat betekent dat een SRL die een woning verhuurt in de meeste gevallen geen btw berekent aan de huurder en de betaalde IVA bij aankoop ook niet kan terugvragen. De IVA wordt dan een definitieve aankoopkost.

Er zijn uitzonderingen: kortetermijnverhuur aan particulieren via platformen is soms anders gekwalificeerd, en commerciële verhuur kan wél btw-plichtig zijn. Maar voor het standaardgeval — een vakantiewoning of appartement dat wordt verhuurd aan toeristen of langetermijnhuurders — is de IVA een definitieve last die niet verrekenbaar is.

Dit maakt de IVA-route in de meeste residentiële situaties duurder dan de imposta di registro-route. Gelukkig heeft de koper hier zelden een keuze: het systeem dat van toepassing is, wordt bepaald door de aard van de transactie, niet door de voorkeur van de koper.

Wanneer kun je als vennootschap wél voor IVA kiezen?

Er is één situatie waarbij de verkoper de keuze heeft om de transactie onder IVA of onder imposta di registro te laten vallen: bij de verkoop van bestaand residentieel vastgoed door een btw-plichtige ondernemer, meer dan vier jaar na de eerste bewoning of ingebruikneming. In dat geval is de standaardoptie de IVA-vrijgestelde verkoop met imposta di registro, maar de verkoper kan opteren voor belaste IVA-levering.

Als koper van een vennootschap die btw-plichtige activiteiten verricht, kan zo'n optie voor IVA voordelig zijn — je betaalt dan IVA, maar kunt die terugvragen als de SRL ook btw-plichtige verhuur heeft. Voor residentieel vastgoed met vrijgestelde verhuur is dit vrijwel nooit zinvol, maar voor commercieel vastgoed kan het interessant zijn.

Praktisch overzicht van de aankoopbelastingen

Om de kosten concreet te maken: bij een woning die voor €400.000 wordt gekocht door een vennootschap, en waarbij de imposta di registro van toepassing is, betaal je 9% over de kadastrale waarde. Als de kadastrale waarde van dat pand €150.000 bedraagt, is de imposta di registro €13.500. Plus twee keer €50 voor de aanvullende heffingen. Totaal: circa €13.600.

Zou hetzelfde pand onder IVA vallen (nieuwbouw van een ontwikkelaar), dan betaal je 10% over de koopsom van €400.000 — dus €40.000 aan IVA, plus drie keer €200 aan vaste heffingen. Totaal: €40.600. Een aanzienlijk verschil, dat laat zien waarom de kadastrale waarde als heffingsgrondslag voor de imposta di registro zo aantrekkelijk is.

Het is de moeite waard om bij elk pand dat je serieus overweegt de exacte aankoopbelastingen te laten berekenen — inclusief de categorie-indeling in het kadaster en de vraag of de verkoper btw-plichtig is. Die informatie bepaalt mede de totale investeringssom en daarmee het uiteindelijke rendement.

Lees voor de bredere belastingcontext ons artikel over heffingsrechten over huur en vermogenswinst en het belastingverdrag Nederland-Italië. De complete gids voor vastgoed via je holding brengt alle kosten en fiscale overwegingen samen.

Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene oriëntatie en vormt geen fiscaal advies. Italiaanse belastingtarieven en kwalificatieregels veranderen regelmatig en zijn afhankelijk van het type pand, de verkoper en de specifieke transactiestructuur. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde Italiaanse fiscalist of notaris voor de exacte belastingberekening bij jouw aankoop.

Veelgestelde vragen

• Betaalt mijn BV of SRL altijd 9% imposta di registro bij aankoop van Italiaans vastgoed?
  Niet altijd. Het tarief van 9% geldt voor residentieel vastgoed dat door een vennootschap wordt gekocht als niet-eerste woning. Als de verkoper een btw-plichtige ondernemer is en het pand valt onder de IVA-regels, betaal je in plaats daarvan 10% IVA (of 22% voor luxevastgoed) over de koopsom.

• Waarover wordt de imposta di registro berekend: de koopsom of de kadastrale waarde?
  Over de kadastrale waarde (valore catastale), die doorgaans aanzienlijk lager ligt dan de marktwaarde. Dit maakt de imposta di registro in de praktijk relatief voordelig. De kadastrale waarde is terug te vinden in het kadasteruittreksel van het pand.

• Kan mijn SRL de IVA terugvragen als ze het pand koopt van een ontwikkelaar?
  Alleen als de SRL ook btw-plichtige activiteiten verricht. Verhuur van residentieel vastgoed is in Italië in beginsel vrijgesteld van IVA, wat betekent dat er geen recht op aftrek van voorbelasting is. De betaalde IVA is dan een definitieve aankoopkost.

• Wat zijn de aanvullende heffingen naast de imposta di registro?
  Bij de aankoop van residentieel vastgoed via de imposta di registro betaal je ook imposta ipotecaria (50 euro) en imposta catastale (50 euro) — vaste bedragen die relatief beperkt zijn. Bij IVA-transacties bedragen deze heffingen elk 200 euro.

• Hoe weet ik of de verkoper btw-plichtig is en IVA van toepassing is?
  Dat is te achterhalen via de verkoopakte en de registratiegegevens van de verkoper. Een projectontwikkelaar of bouwbedrijf dat een nieuwbouwwoning of een recentelijk gerenoveerd pand verkoopt, is doorgaans btw-plichtig. De notaris kan dit bevestigen en in de akte verankeren welk belastingstelsel van toepassing is.